不動産投資には様々な方法がありますが、そのひとつが「不動産投資ファンド」です。

不動産ファンドは、これまでの不動産投資の特徴とは異なり、少額でも始められるようになっています。

多額な資金が必要なイメージの不動産投資において、なぜ不動産ファンドは少額で始めることができるのか。

今回は、不動産ファンドの仕組みやメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産ファンドにもいくつか種類がありますので、それぞれの特徴を理解して、自分に合ったものを探してみてください！

なぜ少額でも始められる？不動産ファンドの仕組みとは

不動産ファンドは、複数の投資家から集めた資金をもとに不動産投資をおこない、そこから得られた収益を投資家に分配するという仕組みになっています。

なので、少額でも投資することができます。

投資対象は、住宅、商業施設、物流施設、リゾートホテルなどさまざまです。

また不動産投資をおこなう事業者によっても、売却益を狙っているのか運用益を中心に収益を得ているのかなど、運用の仕方もさまざまで、リターンはこれらの売却益・運用益で得られた収益の分配金になります。

それから、不動産ファンドは「不動産特定共同事業」と「不動産投資信託」の2つに分けられます。

不動産ファンドのそれぞれの仕組み等について解説していきます。

不動産特定共同事業法に基づく不動産ファンド

こちらの不動産ファンドは不動産特定共同事業法に基づき運用され、初期投資で何千万円かかるような不動産を小口に分けることで、少額で不動産投資が始められる仕組みになっています。

また、不動産特定共同事業は「任意組合型」と「匿名組合型」に分かれます。

任意組合型の仕組みとメリット・デメリット

任意組合型は投資家と事業者が任意組合契約を結び、投資家は組合に対して不動産を現物出資または金銭の出資をします。

そして、事業者が不動産の管理・運営をおこない、そこから得られた収益を投資家に分配するという仕組みになっています。

不動産ファンドのメリットは、

  • 初期費用で何千万円かかるような不動産投資を、数百万円くらいから始めることができる
  • 不動産の所有権を所有することができる

という点になります。

不動産の所有権があり、相続税対策にも活用できます。

対して、デメリットは｢不動産を所有するために、登記にかかる費用が必要｣という点です。

登記にかかる費用には、登録免許税や不動産取得税、司法書士に依頼するならその報酬も支払う必要があります。

登録免許税の税率は物件の固定資産税評価額の1000分の20、不動産取得税の税率は固定資産税評価額の3%になります。

印紙税に関して、契約金額が500～1000万円の場合は1万円、1001～5000万円の場合は2万円が必要になります。

匿名組合型の仕組みとメリット・デメリット

匿名組合型は、投資家が匿名組合に資金を出資し、組合はその資金をもとに不動産投資を行って運営し、そこから得られた収益を投資家に分配するという仕組みになっています。

こちらの不動産ファンドのメリットは、数万円から始めることができるという点です。

対してデメリットは、不動産の所有権がないという点になります。

不動産の所有権が無いことで、分配金による収益が不動産所得として計上できないため、節税効果を見込めません。

その代わり、数万円から始められ、ある程度の不動産投資に関する知識があれば始めることができるので、不動産ファンドを初めて利用する初心者の方にはおすすめです。

不動産投資信託の仕組み

不動産投資信託はREITとも呼ばれ、投資信託及び投資法人に関する法律に基づいて運用されます。

不動産を中心に運用する金融商品で、多くの不動産投資信託が金融商品取引所に上場しており、株式のような要素が強い特徴があります。

不動産特定共同事業と同様に、投資家から集めた資金をもとに不動産投資の専門家が不動産投資をおこない、そこから得られた収益を投資家に分配するという仕組みになっています。

不動産投資信託のメリット・デメリット

こちらの不動産ファンドのメリットは、

  • 10万円前後からの投資が可能
  • 換金性が高い

という点になります。

少額での投資が可能なのはこれまでご紹介しました不動産ファンドも同じですが、換金性が高いという点は不動産投資においてなかなか無いメリットだと思います。

対してデメリットは、

  • 株式に似て、価格変動が大きい
  • 金利変動リスク
  • 倒産リスク

という点になります。

先程、株式のような要素が強いとご紹介しましたが、価格変動において、まさに株式と同じような特徴があります。

値動きは通常の不動産投資よりも大きく、元本割れのリスクもあります。

そして、投資家からの資金と金融機関からの借り入れで不動産投資をおこなっているので、金利が上がれば投資家への分配金にも影響しますし、不動産投資信託が倒産するというリスクもあります。

それぞれの仕組みを理解して自分にあった不動産ファンドを選びましょう！

すべての不動産ファンドに共通して、「少額で不動産投資を始めることができる」「管理の手間がかからない」「専門知識がそこまで必要でない」などの長所があります。

一方で、「少額での投資が可能な分、収益が少ない」「投資家の意向が反映されにくい」といった短所もあります。

少額で専門知識もそこまで必要ないので容易に始めることができると油断するのではなく、仕組み等をしっかりと理解して、自分にあった不動産ファンドを選ぶことが重要です。

そのために、まずは「不動産を所有したいのかしたくないのか」「いくらの資金を準備できるのか」といった状況を整理して、自分自身がどのように不動産投資を行うのかを明確にしていきましょう。