物件を探す

不動産投資を始めようと思ったら、まずは物件を探すことからです。

物件を探す方法はいくつかあるのですが、近年主流となっているのはインターネットを使って探す方法です。

インターネットでは物件の情報をいち早く見つけることができますし、画像だけでなく映像も掲載している不動産会社もあります。

自宅でじっくり検討することができますし、物件価格や家賃相場を知るにも適しています。

インターネット上に掲載されている物件を実際に見てみたいと思ったら、不動産会社に連絡して内見の段取りを取りましょう。

仮にその物件に入居者がいる場合は、内見することは不可能です。

空室の物件であれば内見することはできるのですが、空室＝最初から空室リスクを負う、ということになるかもしれません。

 

インターネットに掲載されている情報は最新のものでない場合もあります。

そのためインターネットだけでなく、実際に不動産会社に足を運ぶことも忘れてはいけません。

不動産投資を成功させたいのであれば、いくつかの不動産会社に足を運び、情報をもらうようにしましょう。

それでもなかなか希望する物件が見つからない場合は、不動産会社にて条件を伝えて見つけてもらうようにしましょう。

そのため不動産会社に足を運ぶ前に、投資額の規模や投資先エリアなどイメージを固めておく必要があります。

全く考えず不動産会社に行っても物件を見つけることできません。

 

新築物件や入居者がいる物件は部屋の中を内見することができないため、外観のみを確認することになります。

建物の雰囲気だけでなく周辺の雰囲気も確認し、入居者が住みたいと思う物件かどうかをチェックしましょう。

そして物件を探す際に重要なのが、収益シミュレーションを立てることです。

毎月の家賃収入に支出はもちろんのこと、空室期間も考慮しながら収益シミュレーションを立てましょう。

それで仮に赤字になるようであれば、その物件の購入はやめた方が無難です。

購入・条件交渉

物件の購入を決めたら、今度はさまざまな条件を交渉していきます。

物件の売買金額の交渉

投資物件それぞれに売買価格があります。

良い物件でも少し高いと感じたら、価格交渉をしてみましょう。

不動産会社の自社物件である場合、価格交渉が上手くいく確立が高いと言われています。

不動産会社の自社物件でなくても、持ち主に不動産会社が価格交渉をしてくれる場合もあります。

ただ注意しなくてはならないのが、あまりにもかけ離れた多額の値引きを要求することです。

その場合不動産会社や持ち主に気分の悪い思いをさせることになりますし、何より相手にされなくなる可能性があります。

節度を持って交渉する必要があります。

手付金の交渉

物件を購入する際の手付金は、売買価格の10％が相場です。

例えば500万円の物件の場合50万円が手付金になるのですが、それを40万円にしてもらうことはよくある話です。

売買価格の値引きを交渉するのではないので、手付金の交渉は意外にも簡単に承諾されることは多いのです。

引渡し条件の交渉

投資物件のなかには現状で売却されるものもあります。

設備があまりにも古い状態や壊れている状態、ゴミがたくさん残っている状態なども考えられます。

このような場合、引渡しの条件として設備を新しいものに交換する、修理する、ゴミの撤去などを交渉することができます。

 

もちろん物件は少しでも安く、少しでも引渡し条件が良い方がお得です。

しかし条件の交渉は決してやりすぎてはいけません。

あまり強引な交渉は気を付けないと相手にされなくなってしまう場合があります。

相手の様子を伺いながら、そしてあまり失礼にならない程度に交渉することが大切です。

 

投資物件の価格は時期的要因により大きく変動することがあります。

価格が高く値下げ交渉が難しい時期があることを知っておきましょう。

それは人が動く春や秋です。

春や秋は物件も多く売りに出るため選択肢も多いのですが、競争率が高いため値下げ交渉が難しいと言われています。

逆に人があまり動かない夏や冬は値下げ交渉がしやすいと言われています。

これらも頭に入れておきながら、投資物件の購入時期を見計らうのも成功の第一歩です。

契約

物件の契約をする前に、購入する物件や契約内容をしっかり確認しましょう。

契約書にサインする前に重要事項説明の資料をすみずみまで読みましょう。

重要事項説明は物件と売買契約の条件についてのものであり、売買契約の前に必ず行われるものです。

この段階で少しでも疑問に感じたことがあれば、遠慮なく申し出るようにしましょう。

内容に納得したら本契約に移ります。

重要事項説明は宅建の資格を持った人が説明しないといけないルールになっています。

 

本契約、つまり売買契約は法的な契約です。

そのためしっかりと内容について確認する必要があります。

物件価格、手付金価格なども売買契約書に記載がありますので、きちんと確認しておきましょう。

仮に本契約後に売り主の都合で契約を破棄する場合は、手付金の倍の金額を買主に支払います。

逆に買主の都合で契約を破棄する場合は、支払った手付金は返ってきません。

そしてもう一つ重要なことがあります。

それが融資特約です。

契約に融資特約が必要なのは金融機関から融資を受ける方です。

仮に融資特約を付けずに売買契約を結び、融資が下りなくて物件を購入できなくなった場合、支払った手付金が返ってきません。

金融機関から融資を受けて物件を購入する場合は、必ず融資特約を付けてもらいましょう。

まとめ

不動産投資物件の購入の流れを説明しました。

投資物件にはさまざまなものがありますが、どの物件を選ぶかによって収益に差が出てくるものです。

内見は難しいですが、空室リスクの低い最初から入居者のいる物件を選ぶことをおすすめします。

また購入したい物件が決まったら売買金額の交渉など、いくつかの条件を交渉してみましょう。

今回説明しました注意点を頭に入れて、上手に交渉するように心掛けましょう。

そして契約です。

契約の前に行われる重要事項説明はとても大切なものです。

少しでも疑問に思ったことがあれば、その時点ですぐに質問することが大切です。

不動産投資を成功させるためには、契約までしっかり行うことが大切です。