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不動産投資について調べていると、減価償却という言葉をよく目にすると思います。
なかには節税にも繋がるという情報がありますが、どうして減価償却が節税につながるのでしょうか。
今回は、不動産投資と減価償却にはどのような関係性があるのか、なぜ節税に繋がるのかをまとめてみました。
不動産投資を始める前に知っておいたほうが良い知識であり、事前に知っておくとより収益性を高めながら不動産投資を進められるのでぜひ参考にしてみてください。
なぜ？不動産投資で節税できる理由は「減価償却」にあった
減価償却とは、時間が経過したり使用したりしていくことによって劣化し、価値が減少していく資産を経費として計上することを表します。
不動産などの場合、一つ一つの価格が大きく、購入した年に全額を計上してしまうとその年だけ経費が大きくなり、赤字になってしまうこともあります。
ただし、実際、建物などは1年だけでなく長期間使用します。
そのため、価格が大きく何年にも渡って使用するものに関しては、取得した価格を何年かに分けて計上するようになっています。
なぜ不動産投資で節税できるのか
「なぜ不動産投資で節税できるのか」に対する答えはこの減価償却にあります。
結論から言うと、この経費は実際に支出を伴わない経費であるからです。
つまり、会計上は減価償却費の計上によって利益が減っているのですが、実際は何も支払っていないので得られる利益は減少しません。
税額は減価償却費も反映した数値で計算されるので、減価償却によって利益が減っている分、節税することができます。
不動産投資における減価償却の注意点
不動産投資で取得した資産の費用は、その価値がなくなるまで分割して経費計上できます。
そして詳しくは後ほどご紹介しますが、分割して計上できる期間は決まっており、この期間は実際に使用する年数とは異なります。
土地は減価償却できない
もしある建物への不動産投資と合わせて土地も購入した場合、土地は減価償却することはできません。
なぜなら、土地は年数が経つことによって価値が減少するものではないからです。
対象となるのは「建物」に関わる部分だけであり、附属設備も対象に入ります。
不動産投資における減価償却の計算方法
減価償却費は「定額法」と「定率法」のどちらかで計算することができます。
不動産投資における減価償却では現在、「定額法」のみが用いられ、定額法は毎年一定金額を減価償却費として経費計上していく方法になります。
定額法の計算法
不動産投資において、減価償却費は以下の式で求められます。
減価償却費＝建物価格×定額法の償却率
償却率は建物の構造等によって異なり、耐用年数が長いほど数値は低くなります。
計算の順序としては以下の通りです。
- 土地の価格と建物の価格を分ける
- 建物付属設備を分ける
- 耐用年数を確認する
- 残存耐用年数を確認する
それでは順番にご紹介していきます。
①土地の価格と建物の価格を分ける
前述したように、不動産投資と合わせて土地も購入した場合、土地は減価償却することができません。
また、不動産投資をした建物の価格については、不動産会社が発行した売買契約書・譲渡対価証明書などから確認することができます。
②建物附属設備を分ける
次に、建物の価格がわかったら、建物に付随する設備の価格も出します。
例えば、建物と建物付属設備(例えば、ルームエアコンなど)はそれぞれ耐用年数が異なるので、合算して経費計上せずに分けて計上する必要があります。
また、それぞれの価格は譲渡対価証明書から確認できますし、もしわからなければ不動産会社に確認しましょう。
③耐用年数を確認する
先程少し触れましたが、建物の法定耐用年数は建物の構造によって異なります。
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC構造) 鉄筋コンクリート造(RC構造) |
47年 | 0.022 |
| 鉄骨造 | 34年 | 0.038 |
| 軽量鉄骨造 | 19年 | 0.053 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
また、構造以外にも、事務所・店舗・ホテルなどといった使用用途によっても法定耐用年数は異なります。
例外もありますので、詳しくは国税庁のWebサイトに掲載されている耐用年数一覧表をチェックしておきましょう。
④既存物件を購入した場合
仮に、新築以外の物件を購入した場合、あとどれだけ耐用年数が残っているかを確認する必要があります。
残存耐用年数は以下の式にて算出することができます。
残存耐用年数＝法定耐用年数－経過年数×0.8
計算する際の注意点も2つあります。
- 経過年数は1年と数えられない端数月を切り下げ
- 計算結果で、端数が出た際は切り下げて計算する
例えば、経過年数が15.2年だった場合は16年に、計算結果が30.7年だった場合は30年にします。
少額で始められる不動産ファンドなら不動産投資初心者でも始めやすい
減価償却は建物の構造によってもうまく活用できるかできないかが変わってくるので、不動産投資初心者の方にとっては少し難しいかもしれません。
少額で不動産投資を始められる不動産ファンドなら物件を所有しない不動産投資もあるので、最初は減価償却などに関する知識を貯めながら不動産投資したいという方は、ぜひこちらも参考にしてみてください。
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今回は、不動産投資における減価償却とはどのようなものかを解説しました。
今まで何となくでしか知らなかったという方も、なぜ節税や収益に関係しているかご理解いただけたと思います。
注意するべき点ももちろんありますが、うまく活用して節税することができれば効率よく不動産投資で収益をあげていくことができます。
不動産投資で収益を増やすには大事な知識なので、しっかりと理解してから資産運用に取り掛かりましょう。
