ターゲットを絞る

人口減少を続ける日本では不動産投資における空室リスクが高まりつつあります。

マンション投資の代表的なリスクでもある空室リスクは常に投資家に付きまとうものです。

そんな空室対策の一つがターゲットを絞ることです。

ではどのようにターゲットを絞れば良いのか説明していきたいと思います。

マンションタイプを絞る

マンションにはさまざまなタイプのものがあります。

独身者用のワンルームマンション、ファミリー向けの2LDK・3LDKマンションなどがあります。

どのタイプのマンションをどのような地域で選ぶかによって空室リスクを少なくすることができます。

現在の日本は単身世帯数が急増していると言われています。

確かにファミリー向けのマンションの方が家賃収入は高いため、収益性が良いと思うかもしれません。

しかし、単身世帯が好むのはワンルームマンションです。

単身世帯向けのマンションにするのか、ファミリー向けのマンションにするのかで空室リスクにも違いが出てくるため、どのような世帯をターゲットとするのかが大切です。

また、ターゲットを絞る場合、物件の立地も重要です。

駅から徒歩圏内や商店街や繁華街が近い物件は独身者が好みます。

逆にファミリー層は治安の良い静かな場所を好む傾向があります。

単身世帯向けのワンルームであれば駅から近い物件、ファミリー向けならば閑静な住宅街にある物件などターゲットに合わせた物件選びをするようにしましょう。

家賃設定は慎重に行う

物件に入居者が付きにくい理由の一つに家賃が高いということがあります。

それならと家賃を下げて再度募集をする場合があるのですが、安易に家賃を下げることは避けたいものです。

金融機関から融資を受けていた場合、家賃を下げてしまうことで返済が困難になる恐れもあります。

途中から家賃を下げずに済むように、周辺の競合物件と比較するなどして最初にきちんと家賃設定をおこなうようにしましょう。

ただ、最初に慎重に家賃設定をしたにもかかわらず、周辺の競合物件の家賃が下がっているようであれば、同じく下げることを検討しなくてはなりません。

相場に伴わない家賃設定は空室期間を長期化させてしまう恐れがあります。

周辺の同じような物件の家賃を把握しながら家賃設定は慎重に行いましょう。

外国人や高齢者の受け入れ

賃貸物件において外国人や高齢者の入居を不可としている物件が多いです。

増加傾向を辿っているのが在留外国人の人口です。

2020年に開催される東京オリンピックの影響から今後も在留外国人の人口が増えるとみられています。

そんな外国人が求めているのが日本での住まいです。

しかし、言葉の通じない外国人に部屋を貸すことを不安に思い、入居不可としている大家さんが多いと言われています。

東京や大阪といった都心では外国人受け入れに寛大な大家さんや不動産会社は多いのですが、地方では不可としている物件が多いようです。

高齢者に関しても入居不可にしている物件があります。

高齢者の孤独死リスクを危惧してのことだと言われていますが、少子高齢化が進んでいる日本において高齢者の受け入れを不可にするとなるとさらに空室リスクが高まるのではないでしょうか。

空室対策上、外国人や高齢者の受け入れは重要です。

増え続ける外国人と高齢者を受け入れることを考え、そのリスクへの対応策を検討するべきではないでしょうか。

受け入れを不可にするのではなく、対応策を検討することで空室リスクが少なくなるでしょう。

【外国人を受け入れるメリット】

1.一度入居したら長期間住む可能性が高い

外国人は一度入居すると、長期間そこに住む可能性が高いと言われています。

長期間住んでくれる入居者が多くいればいるだけ空室リスクが少なくなるので安心です。

2.入居している外国人が仲間を呼ぶ

外国人は自分が住んでいる物件に仲間を呼ぶ傾向がみられます。

同じ物件の空いている部屋に入居することをすすめてくれる可能性があるため、空室リスクが少なくなる可能性があります。

 

高齢者に関しても、一度入居したら長期間住んでくれる可能性が高いメリットを挙げることができます。

【外国人を受け入れるデメリット】

1.日本人では考え難いトラブルを引き起こす可能性

外国人と日本人では生活習慣に大きな違いがあります。

ゴミ出しや騒音トラブルのほか、無断で部屋を改造してしまうなんてことも実際にあったようです。

それを避けるためにはきちんと規則を理解してもらうことが大切です。

契約の際に日本語をきちんと理解できる通訳に同席してもらうなど対策が必要です。

2.違法滞在で突然退去する可能性

外国人の中には日本に違法滞在している方もいるかもしれません。

その場合、部屋をそのままにして突然いなくなってしまう可能性も否めません。

そんな事態にならないためにも、違法滞在でないかをきちんと見極める必要があります。

 

高齢者を受け入れるデメリットも孤独死の可能性だけではありません。

認知症などを発症し、火事やガス漏れを引き起こす可能性も考えられます。

外国人や高齢者を受け入れる場合は、保証会社の利用や見守りサービスを利用するなど対策をしっかり取ることをおすすめします。

家賃はそのまま敷金礼金は下げる

空室が目立つようになってきた際の対策として家賃を下げることを第一に考えてしまうかもしれませんが、家賃を下げてしまうとローンの支払いが厳しくなってしまうことが考えられます。

家賃を下げる前に試して頂きたいのが敷金や礼金を下げる方法です。

敷金・礼金は入居の際にかかる初期費用で、入居の際に最もお金がかかるものです。

敷金・礼金のほかに仲介手数料もかかるとなると全体では家賃の約3倍～5倍の費用がかかることになります。

初期費用をできるだけ抑えたいと考える入居者は非常に多いと思います。

そこで敷金や礼金を下げることで入居率を上げることができるかもしれません。

例えば敷金・礼金をそれぞれ家賃2ヶ月分と設定しているのであれば、それぞれを家賃1ヶ月分に下げるのは非常に有効です。

入居者の入居時の負担が軽くなると同時に、空室リスクも少なくすることが可能です。

家賃を下げることは最終手段として残し、まずは敷金・礼金を下げることを考えてみてはいかがでしょうか。

まとめ

マンション投資において最も不安になるのが空室リスクです。

マンション投資初心者はまずこのリスクに注意が必要です。

今回ご紹介したように空室リスクを少なくするための対策は多数あります。

投資を始める前にさまざまなリスクに対する対策をしっかりと考えることが大切です。