メリット[１]高利回りの期待

海外不動産投資を扱う投資会社が徐々に増えてきています。

それに伴い、日本国内でなく海外不動産投資に興味を持っている方も増えてきました。

最近では海外不動産投資のセミナーもよく開催されています。

そんな海外不動産投資のメリットの一つが高利回りの期待です。

不動産投資の収益は主に家賃収入によるインカムゲインと不動産価値の上昇による売買差益キャピタルゲインの2種類があります。

どちらも人口が増加傾向にあり、経済成長も上向きである国の方が収益性は高くなるものです。

そこで日本を改めてみてみましょう。

少子化問題、高齢化社会、人口減少など収益性を考えると非常に低いような気がしてきます。

それに比べ、マレーシア、タイ、フィリピン、ベトナムなどアジア新興国は高い経済成長を続けています。

人口増加、住宅増加、国民所得や物価の上昇などもあり、将来的に家賃高騰が期待できます。

インカムゲイン・キャピタルゲイン双方ともに上昇が期待できることが大きなメリットになるのではないでしょうか。

高利回りを期待するにはやはり人口が増加している国や、GDPが安定している国を狙うのがおすすめです。

物価の上昇と高い家賃収入が期待できる国を定めることが大切です。

そのためには、世界情勢をはじめ各国の社会性や状況をしっかり把握しておかなくてはなりません。

メリット[２]高い節税効果

海外不動産投資のメリット2つ目が高い節税効果です。

これは国内での不動産投資も同じです。

収益から建物の減価償却費やローンの金利、管理費用や修繕費用、税金などを差し引いた金額が不動産所得となります。

それらを差し引くと赤字となる場合が多いものです。

しかし赤字でも良いのです。

他の給与所得と損益通算が可能になることから、節税効果を期待することができます。

要は所得税の節税ということです。

不動産所得が赤字になればなるほど所得合計が少なくなるため、所得税が節税できるというわけです。

きちんと確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。

所得税が節税できれば、必然的に住民税も節税できるでしょう。

 

そしてもう一つ、海外不動産投資のメリットがあります。

それが通貨分散によるリスク分散です。

少子高齢化、経済停滞が問題視されている日本において、今後円高は期待できないとの声が多く挙がっています。

そんな日本の資産のみで財産を保有していることがリスクとなるのではないでしょうか。

海外不動産投資をすることによって、通貨分散によるリスク分散が可能になります。

リスクを分散できるのはメリットと言えるのではないでしょうか。

デメリット[１]為替リスク

海外不動産投資にはデメリットもあります。

その中の1つが為替リスクです。

海外不動産の売買は外貨で行うのが一般的です。

そのため、為替レートの変動に注意しなくてはなりません。

仮に海外不動産を購入したときよりも売却する際に円高になってしまっていると、日本円に換金した場合に損が出てしまうからです。

逆に売却時に購入時よりも円安になっていれば物件自体が値下がりしていても、キャピタルゲインを得る可能性があります。

 

通貨はそれぞれの国によって違いがあります。

アメリカの場合は誰もが知っているドルですが、他の国々は違います。

 

  • フィリピン：ペソ
  • マレーシア：リンギット
  • インドネシア：ルピア
  • ベトナム：ドン

 

などあまり馴染みのない通貨です。

耳慣れない通貨＝外国為替市場ではほとんど取引がないということです。

そのため自分自身でその国の為替情勢を調べなくてはなりません。

また、海外不動産においては物件を売却した後に、現地通貨を円に替える必要があるのですが、耳慣れない通貨（マイナー通貨）の場合、その売却金額が大きければ大きいほど一度に円に換金できない恐れもあります。

マイナー通貨のために換金に高い手数料を請求されることもあるかもしれません。

海外不動産投資においては、こういった為替リスクが伴うことをしっかり覚えておきましょう。

 

また、海外不動産投資を始めるにあたり金融機関から融資を受けたいと考えている場合も注意が必要です。

国内の不動産投資であれば問題ないのですが、海外不動産投資の場合、日本国内ではなく海外金融機関を利用することになります。

海外金融機関の場合、さまざまな融資制限があり、融資可能額も極端に少なくなってしまうこともあります。

金利においても高額なことが多いため、ローンを考えている場合は注意しなくてはなりません。

デメリット[２]情報不足

日本であれば不動産投資をする上でさまざまな情報を得ることができますが、海外の場合は簡単ではありません。

日本国内と比べると情報入手が難しく、情報を得たいと思ってもその情報が不足していることが多いのです。

そのため不動産購入に必要な情報を十分に得ることができず、購入まで踏み切れないこともあるでしょう。

情報不足のまま不動産を購入してしまい、実際に現地に行ったら何もなかったなんてこともあります。

特に新興国の物件を購入する際は注意が必要です。

海外の不動産については、土地勘もないことから購入判断が難しくなります。

どの情報を信用して良いのか分からないですし、信用していた情報が誤っていることも考えられます。

そういったリスクをしっかり頭に入れて海外不動産投資をする必要があるでしょう。

 

また、その国ならではの法律や規制、税制があることも忘れてはいけません。

日本やアメリカなどは突然法律や税制が変わることはありませんが、新興国においては予期なくいきなり法律や税制が変わることもあります。

不動産所有の規制が変わることもあるかもしれませんし、財産没収となり所有していた不動産を取り上げられてしまう事態もあるかもしれません。

できるだけリスクを軽減するためには、治安の良い国や社会性のしっかりした国を見極める必要があります。

まとめ

海外不動産投資は以前よりも取り組みやすい環境になっています。

日本国内で問題視されている少子高齢化や人口減少、経済不安定により日本国内から海外へシフトチェンジしている不動産投資家も目立つようになりました。

確かに高利回りの期待や高い節税効果など魅力はありますが、為替リスクや情報不足などのデメリットも忘れてはいけません。

日本国内の不動産投資よりもデメリット・リスクが高いのは確かです。

海外不動産投資を始める場合は、より慎重に進めていくことをおすすめします。