投資と言えば、それぞれリスクやリターンがあり、失敗すればそれだけ資産を失ってしまいますが、上手く運用できれば得られた収入をさらに投資に回すことができますので指数関数的に資産が増えていきます。

しかし、ただ資産を増やすだけでなく、それ以外にもメリットがあれば嬉しいものです。

不動産投資では、運用次第でただ資産を増やすだけでなく相続税対策にも役立てることができます。

人によって最適な投資は異なりますが、相続税についてお悩みの方はぜひ最後まで読んで不動産投資を活用してみてください!

不動産投資が相続税対策になる理由とは

不動産投資が相続税対策になる理由は、不動産で相続したほうが現金で相続するよりも4~5割程度低い評価額になるからです。

仮に皆さんが1億円分の資産を現金で持っていたとすると、評価額は1億円となります。

しかし、1億円分の資産を不動産で持っていた場合、現金の評価額の5~6割程度の評価額となり、それに伴い相続税も引き下げることができるということになります。

不動産投資をすると評価額が5~6割程度になる仕組みを以下で解説していきます。

建物における相続税評価額が下がる理由

建物においては固定資産税評価額で評価されますが、固定資産税評価は時価の6割程度となります。

さらに賃貸用の物件の場合、借家権によって3割引き下げられます。

借家権とは借家借地法に規定されるもので、これは借主を保護するための法律であり、貸主が借主に対して契約更新の拒否や借主の立ち退きを求めても、正当な理由がなければ認められないというものになります。

貸主にとっては権利が制限されるので、その代わりとして相続税評価額が全国一律で30%引き下げられます。

その結果、仮に1億円の建物に不動産投資をして相続すると、以下の計算式のように評価額は4,200万円程度となり、現金で相続するよりも5,800万円程度の評価減となるので、同時に相続税も節税することができます。

1億円×0.6×0.7=4,200万円

土地における相続税評価額が下がる理由

土地においては路線価で評価されますが、路線価は時価の8割程度となります。

また、賃貸用に使われている土地は貸家貸付地となり、さらに評価額が約2割程度引き下げられます。

なので、仮に1億円の土地を相続したとすると、以下の計算式のように評価額は6,400万円程度となり、現金で相続するよりも3,600万円程度の評価減となり、同時に相続税も節税することができます。

1億円×0.8×0.8=6,400万円

小規模宅地の特例でも評価額を下げることができる

一定の条件を満たせば小規模宅地の特例が適用され、さらに土地評価額を引き下げることができます。

小規模宅地の特例は主に居住用の宅地に関する特例ですが、事業用宅地にも適用可能となっています。

小規模宅地の特例を受けることができる土地の種類の一つに貸付事業用宅地というものがあり、貸付事業用宅地を相続する場合は200平米を上限に、土地の評価額を最大50%引き下げることができます。

ただし、前述したように特例が適用されるためには一定の条件を満たす必要があります。

小規模宅地の特例が適用されるための条件

2018年制度改正により、以下のような規定が設けられました。

貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等を除外する

出典:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

つまり、小規模宅地の特例が適用されるための条件として、相続する物件を相続開始前に3年以上賃貸していなければいけません。

なぜこのような条件が設けられたかと言うと、2018年の税制改正前は上記のような規定がなかったために、被相続人が亡くなる直前に不動産投資をして物件を購入し、その親族が相続直後に売却するという事態が多発したので、このような事態を防ぐために設けられました。

そのため、単に相続税を節税するためだけに購入した賃貸用物件は適用されないということになります。

ただし例外として、相続開始前3年以内に取得した物件でも、それ以前から事業用規模で不動産投資及び賃貸事業をしている場合はこの特例が適用されます。

事業用規模とは5棟10室で、アパートの貸間なら10室以上、建物賃貸なら5棟以上となります。

つまり、これくらいの規模で賃貸業をしていた場合なら、物件を取得したのがたまたま相続開始前3年以内であっただけであり、その物件は真剣に不動産投資をして賃貸業をしているなかで購入した物件のうちの一つであったとみなされ、特例が適用されます。

小規模宅地等の特例が適用されるための必要条件

小規模宅地等の特例が適用されるためには、相続税の申告期限「被相続人の死亡の日から10ヶ月以内」に遺産分割協議を行い、遺産分割を完了させておくことが条件です。

仮に、未分割のまま申告する場合は、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出する必要があります。

上記が終わっていないと、適用されないので気をつけましょう。

ただし、もし遺産分割が被相続人の死亡の日から10日月以内に完了していない場合は、相続税の申告期限から3年以内に完了すれば、更正の請求などで改めて特例が適用されますのでぜひこちらも覚えておいてください。

不動産投資を活用する理由は何?相続税対策以外の情報収集も忘れずに!

今回は、不動産投資が相続税対策にもなることをお伝えしました。

不動産投資は資産を増やすということだけでなく、備えるという意味においても効果的な資産運用となるのでおすすめです。

どんな投資にも当然ながらリスクが存在しますので、他の記事も参考にしながら不動産投資以外の情報収集も行い、リスク分散させながら損をしないような資産運用を行っていただきたいと思います。

これから不動産投資を始める方はぜひ資産を増やすこと以外のメリットも活かしながら不動産投資をしていきましょう!

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