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表面利回りで考える
不動産投資を行う際に利回りを全く考えない人はいないでしょう。
確かに利回りを見て、得ることのできる収益を把握することは可能なのですが、そればかりを考えてしまうのは不動産投資初心者によくある失敗例です。
まず利回りについて説明していきたいと思います。
利回りには3つの種類があります。
1.表面利回り
投資額に対し、年間どれだけの収益を得ることができるかを表すものです。
通常、物件情報にあらかじめ記載されているのがこの表面利回りです。
表面利回りは「年間家賃収入）÷（不動産価格）×100（％）」で計算することができます。
2.実質利回り
表面利回りは実際に得る家賃収入から経費などを差し引いた指標です。
経費などを差し引いて手元に残る年間の収益の不動産価格に対する比率を表しています。
表面利回りと比較すると、非常に現実的な値です。
実質利回りは「（年間家賃収入－諸経費－空室損益）÷（不動産価格－購入時諸費用）×100（％）」で計算することができます。
3.キャップレート
キャピタライゼーションレートを略したもので、物件の価値を評価する際に用いられるものです。
還元利回りとも呼ばれています。
キャップレートは「（年間純収益）÷（キャップレート）＝（不動産価値）」で計算することができます。
一見、実質利回りと勘違いしてしまいそうですが、あくまでキャップレートは物件の価値を算出するものです。
不動産投資初心者は、上記の利回りの「表面利回り」で考えてしまう傾向があります。
確かに投資物件には利回り、つまり表面利回りが記載されているのですが、それで収益のことを考えるのは注意が必要です。
表面利回りは現実的な指標ではなく、年間の家賃収益です。
実際にはそこから経費などを差し引く必要があるでしょう。
表面利回りだけを見て不動産投資を始めるのは現実的ではありません。
不動産経営をするためには、経費など年間にかかるコストを考えなくてはなりませんが、表面利回りはそれらを無視している指標です。
仮に金融機関から融資を受けて不動産投資をする場合、表面利回りだけで返済計画を立ててしまうと、後々返済が困難になる可能性もありますので注意が必要です。
空室や空きが埋まらない
不動産投資を始めたのに、物件の空室や空きが埋まらないことがあります。
物件を選ぶ際に一番重視するのが、立地条件ではないでしょうか。
駅からできるだけ近いところ、繁華街に近いところなど利便性の高い場所にある物件は入居率が高いと考えます。
しかし、実際には空室が続く、空きが埋まらないなんてこともあるでしょう。
そうなると期待していた家賃収入を得ることができず、ローンの返済が滞ってしまうこともあります。
空室や空きが埋まらない状況は、どの投資物件にもリスクとして可能性があるものです。
不動産投資において一番失敗する理由として挙げられるのが空室の長期化です。
アパートやマンション投資は入居者がいてはじめて収益を得ることができるものです。
空室が長期化するということは期待していた収益を得ることができなくなるということです。
それでは空室が埋まらない原因を挙げていきましょう。
1.近隣の家賃相場より高い家賃
近隣の家賃相場よりも高い家賃設定をしてしまうことで、入居者が決まらないということも多々あります。
新築には新築の、中古には中古なりの賃貸物件の相場というものがあります。
それを無視して高い家賃設定をしてしまうと、入居者がなかなか決まらず空室が続いてしまうこともあるでしょう。
回避するためには近隣の賃貸物件の相場をしっかり把握した上で、それに見合った家賃設定をすることです。
2.管理会社の営業力不足
管理会社だからといって、決して満足のいく営業をしてくれるわけではありません。
入居者を募集するために賃貸ポータルサイトなどに物件情報を掲載してくれるのが当たり前だと思ってはいけません。
管理会社自体が経験不足、営業力不足である場合、空室が続いてしまうこともしばしばあります。
管理会社に依頼したとしても自分の物件がきちんと賃貸ポータルサイトなどに掲載されているかをチェックし、掲載されていないようであれば、自分から管理会社に連絡して掲載してもらうようにしましょう。
3.賃貸需要が低いエリア
どんなに駅から近くても、どんなに繁華街近くであっても、そのエリアや地域の賃貸需要が低い場合、どうしても空室が目立ってしまいます。
また単身者向けの物件なのか、それとも家族向けの物件なのかという点でも需要が変わってきます。
単身者が好むエリアなのか、ファミリー層が好むエリアなのかを考えてから物件を選ぶ必要があります。
単身者が好むエリアにも関わらず、ファミリー層向けの物件ではなかなか空室は埋まりません。
修繕費用の計算
不動産投資の収支は、年間の家賃収入から各税金や維持管理費、修繕費用などを差し引いた金額が、投資額を上回っているか否かで判断するものです。
各税金や維持管理費は考えていても、修繕費用を計算に入れずにいたという不動産投資初心者にありがちな失敗があります。
物件の修繕は毎年ではありません。
しかし、修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
クロス張替え、設備交換など修繕にはさまざまなことを挙げることができるのですが、予想するより高額な費用がかかることもあります。
そのために修繕費用として積み立てしておく必要があるのです。
年間経費の中に修繕積立金を支出として計上しておかなければなりません。
不動産投資初心者の中には修繕のための積み立てをせず、修繕が必要になった時に資金の調達が上手くいかなかった方もいらっしゃるでしょう。
自己資金ではどうにもならず金融機関からお金を借りたという話もよく耳にします。
修繕費用の計算をしなかったということは、将来的な支出を計算していなかったということです。
退去時には経年劣化分はオーナーが負担するので、場合によっては家賃1ヵ月分を超える修繕費用が必要です。
長期間保有している物件の場合はリフォーム費用や設備交換費用が発生する可能性が高く、そうなると高額な支出になるでしょう。
まとめ
不動産投資初心者が陥る失敗例は上記だけではありませんが、特に多いのが今回ご紹介したものです。
このような失敗例を踏まえ、さまざまな事態を考えて不動産投資を始める必要があります。
不動産投資は多方面に目を向け、一つひとつをきちんと考えて始めることが大切です。
