立地・周辺環境、築年数

不動産投資を始める際、

インターネットで物件を探してもどれを選べば良いか分からない方はとても多いと思います。

そんな不動産投資初心者のためにここでは物件選びのポイントを説明していきます。

1.立地・周辺環境

投資物件を選ぶ際、最初に気になるのが立地や周辺環境ではないでしょうか。

不動産投資初心者によくありがちなのが駅から近いだけで選んでしまうことです。

しかしながら駅から近いというだけではいけません。

投資物件をインターネットで見てみると、「駅から徒歩Ｏ分」と表示されていることがほとんどです。

そこで実際に物件から駅までの道を歩いてみると、色々なことに気付くでしょう。

駅までの雰囲気をはじめ、どのようなお店や施設があるのかなど周辺環境を見てみましょう。

また、昼と夜それぞれの雰囲気もチェックしておく必要があります。

昼間は比較的明るい雰囲気であっても、夜になると全く違う印象に変わる場合もあります。

周辺にはできればコンビニやスーパーなど便利なお店がある方が良いでしょう。

また、病院や銀行、郵便局、学校など生活に必要な施設まで

どれくらいの距離なのかも確認しておきましょう。

独身向けの物件ならば、特にコンビニやスーパー、飲食店をチェックします。

ファミリー向けの物件であれば、学校や公園、小児科などが近くにあるかをチェックしましょう。

2.築年数

投資物件だけでなく、建物は築年数が多ければ多いだけ建物が老朽化しているでしょう。

アパート一棟の場合でも、マンション一室の場合でも築年数はしっかりと確認しておく必要があります。

なぜなら築年数によって国が定める耐震基準に違いがあるためです。

新耐震基準が定められ、その基準を満たしているのは1981年以降の建物です。

それよりも前に建てられた建物と1981年以降の建物とでは物件の信頼性が大きく異なります。

仮に新耐震基準を満たしていない建物の場合、大規模な耐震補強の工事が必要になるかもしれません。

そうなるとかなり高額な費用がかかってしまいます。

また中古の投資物件は設備などのリフォーム費用がかかる可能性が高いでしょう。

特に築年数が長い物件の場合、水回りや給湯器といった設備の故障が考えられます。

購入した時点では故障していないにしても、入居者が生活している内に故障する可能性が高いです。

築年数だけで判断はできませんが、

いつ頃どのようなリフォームをしたのか、設備の交換はしてあるのかなども確認しましょう。

表面利回りと実質利回り

投資物件にはどれにも利回り表示があります。

利回りを見て得ることのできる収益を把握することは可能なのですが、

それはあくまで表面利回りです。

不動産会社が提示している利回りとは表面利回りがほとんどです。

これは実際の収益見込みではなく、あくまで年間に得られる家賃収入を表しています。

そのため投資物件に表示されている利回りには注意が必要です。

実際に大切なのは実質利回りです。

実際の収益見込みから諸経費を差し引いたのが実質利回りですから、

それを算出するようにしましょう。

実質利回りは「（年間家賃収入－諸経費－空室損益）÷（不動産価格－購入時諸費用）×100（％）」で計算することができます。

 

表面利回りは年間賃料収入÷物件取得費用で計算することができる非常に簡単な数字です。

年間にかかる経費には、各種税金、保険料、管理費・修繕積立金、ローン支払利息などがあります。

これらを無視してしまうと物件を所有してから、

こんなはずではなかったという結果になることもあります。

だからこそ実質利回りをしっかり計算して物件を選ばなくてはなりません。

選ばないようにしたい物件

不動産投資初心者にとって、自分で物件を選ぶのはなかなか難しいものです。

ここでは選ばないようにしたい、注意が必要な物件について説明します。

【選ばないようにしたい物件の特徴とは】

1.立地の悪い物件

立地の悪い物件は空室リスクが高く、長期投資にはリスクが大きいといえます。

立地の悪い物件で最初にイメージできるのは駅から遠いということです。

駅から近い方と利便性が高いとみなされ、入居者も付きやすいといえます。

しかしそれだけでは思うようにいきません。

駅は近いが周辺は閑散として何も無い、治安が悪いなどであれば入居者はなかなか付かないものです。

駅が近くても周辺環境が悪く暮らしづらいと感じたらそれは立地の悪い物件です。

2.金融機関にて評価の低い物件

金融機関でローンを組んで不動産投資を始める方も多いでしょう。

金融機関では申込者の信用情報だけでなく、申込者が購入しようとしている物件の評価もチェックします。

評価が低いと判断された場合、

申込者に問題がなくても融資可能額が極端に低くなってしまうか金利が高くなることが考えられます。

評価の低い物件は売却するときに価格が安くなることや、

収支が悪くなる可能性が高いということです。

ある金融機関がそう判断しても他の金融機関ではそうでない場合もあるので、

いくつかの金融機関に相談してみるのも良いでしょう。

ただ、どの金融機関も同じような評価をした場合は、その物件の購入は見送った方が良いでしょう。

3.新耐震基準に該当しない物件

新耐震基準は1981年以降に建てられた建物に該当します。

それ以前に建てられた建物は新耐震基準を満たしていないといえます。

仮に新耐震基準に満たない物件を購入してしまうと、

後々大規模な耐震工事が必要になることも考えられます。

また、物件の信用性が低いとみなされるので、売却する際に安くなってしまうこともあります。

そのため、新耐震基準に該当しない物件は避けた方が無難です。

4.事故物件

投資物件のなかには事故物件もあるかもしれません。

事故物件だからこそ安く購入できるかもしれませんが、購入後のことを考えてみて下さい。

どんなに良い立地で人気のエリアであっても、

事故物件といういわくつきでは入居者が付かない可能性が高いです。

相場よりどんなに安い物件であっても、事故物件は避けることをおすすめします。

まとめ

不動産投資初心者におすすめの物件選びのポイントを紹介しました。

選ばないようにしたい物件の特徴もご理解いただけたでしょうか。

金融機関にて評価の低い物件は避けた方が無難だと説明しましたが、

逆に評価が高く融資条件の良い物件は買いだと考えて良いでしょう。

初めての不動産投資はさまざまなことを検証するのは確かに大変かもしれません。

しかし、きちんと確認して納得して選んだ物件なら安心でしょう。