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不動産投資では立地条件が最も重要であると言っても過言ではなく、どのエリアの物件を購入するかによって不動産投資を成功させられるかどうかが大きく変わってきます。
そして、不動産投資でエリアを選定する際に重要な基準として、｢路線価｣があります。
今回は、路線価とはどういうものなのか、またどのように活用すれば不動産投資でのエリア選定に役立つのかについてご紹介していきます。
今回の内容は不動産投資でのエリア選定において非常に基礎的な知識になりますので、これから不動産投資を始めようとお考えの方はぜひ最後まで読んでみてください。
何を基準に選ぶ？不動産投資でエリアを選ぶ時に重要な｢路線価｣とは
不動産ではある土地に対して4つの公的な価格がつけられており、そのうちの一つが路線価で、相続税や贈与税を計算する時に使用されます。
路線価には2種類ある
厳密に言うと、路線価には｢相続税路線価｣と｢固定資産税路線価｣の2種類がありますが、不動産業者間で使用される際は｢相続税路線価｣を指すことが多いです。
以下、2種類の違いについて解説していきます。
相続税路線価
｢相続税路線価｣は、道路に面した標準的な宅地(家を建てることを目的にした土地)の1㎡あたりの価格について千円単位で表した数値であり、不動産投資などで所有している物件を相続する際の相続税を計算するために使用されます。
不動産の査定でも基準とされることがあり、相続税の税額を計算するための公的な価格ですので、国税庁からその年の1月1日時点の地価が、毎年7月1日に公表されます。
また、土地取引の目安として国土交通省が発表する｢公示価格｣の8割程度である傾向があり、国税庁の｢財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｣から確認することができます。
固定資産税路線価
｢固定資産税路線価｣は不動産投資などで所有している物件の固定資産税を計算するために使用され、3年に1回のペースで各市町村によって発表されます。
こちらは｢公示価格｣の7割程度である傾向があり、一般社団法人資産評価システム研究センターが運営している｢全国地価マップ｣から確認することができます。
路線価の調べ方について
国税庁のホームページに載っている路線価図から価格を求めることができ、図には全ての道路に記号や数字、アルファベットが示されています。
それぞれの意味は以下のようになっています。
| 記号 | 地区(ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区等) |
| 数字 | 土地の評価額 |
| アルファベット(A~G) | 借地権の割合(※AからGにいくにつれて減少) |
また、価格については以下の計算式によって求めることができます。
路線価=単価×面積×奥行補正率
計算方法
では実際に、土地の価格を求めてみましょう。
ある土地Aの面積が100㎡で、土地Aが面している道路に｢300B｣と記載されていたとしましょう。
路線価図には単価が千円単位で表されていますので、この場合の計算式は以下のようになります。
100(土地面積)×300,000(相続税路線価)=30,000,000
このようにして、土地Aの評価額が3,000万円であるということを算出することができます。
注意点
資産価値を求める際の注意点として、必ず”補正“をかけた数値で計算する必要があります。
土地はきれいな四角形であるほど価値が高くなりますが、一方でいびつな形状をしていたり間口が狭い土地だと価値が低くなったりします。
そのため、土地の形状や道路との面し方における様々な条件も考慮し、正確な価格を計算するために補正率を掛ける必要があるのです。
補正率に関しては、国税庁の｢奥行価格補正率表｣から確認することができます。
路線価はどう活用する？不動産投資をするか否かの基準に
次に、不動産投資における路線価の活用方法について、以下の3点を解説していきます。
- 物件の適正価格がわかる
- ローンを組んで不動産投資をする時に有利な物件を判断
- 過去の数値から将来性を予測
物件の適正価格がわかる
はじめに、物件の適正価格を把握することができ、さらに不動産会社が提示する利回りの根拠についても気づくことができます。
仮に、不動産投資に関する知識が浅く資産価値の求め方について知らなかった場合、不動産会社から不当な価格で物件を勧められていても気づくことができず、騙されてしまう可能性もあります。
そのため、上手く活用することができれば、誠実な不動産会社であるかどうかを判断することもできるので、ぜひ自分でも不動産の資産価値を計算できるようになっておきましょう。
ローンを組んで不動産投資をする時に有利な物件を判断
冒頭でも述べましたように、不動産投資では物件の立地条件が最も重要であると言っても過言ではなく、どの物件を選ぶかによってみなさんの不動産投資の結果が大きく左右されます。
そこで、より良い物件を見つける必要がありますが、不動産投資で資産価値の高い物件を見つけるのに路線価を活用することができます。
具体的には、路線価の高いエリアから物件を探すことで、資産価値の高い物件を見つけることができます。
また、不動産投資は一般的に金融機関から融資を受けて始める人が多いですが、資産価値の高い物件に不動産投資をすれば融資金額や条件において有利になります。
ただし、あくまで不動産投資をする際の判断基準の一つであることを忘れずに、路線価が高いという理由だけで物件を選ぶことなく、物件の種類や人口動向なども含めて複合的に判断するようにしましょう。
過去の数値から将来性を予測
過去の数値も含めて比較をすることで、土地の価格がどのように変動してきたのかについて調べることもできます。
ある土地において需要が高まっていれば価格は上昇し、需要が低下していれば価格も下落しているはずです。
このように過去に公表された価格からの変遷をたどれば、今後どのように資産価値が推移していくのかをある程度予測することができ、そうすると資産価値が目減りしにくいエリアを見つけ不動産投資をすることができます。
｢どこにしよう…｣不動産投資のエリアで迷ったら路線価を基準にしてみましょう！
不動産投資でエリアを選ぶ際に重要な基準となる路線価と、その活用方法について解説しました。
これから不動産投資を始めようとお考えの方にとっては知らなかった内容もあったかと思いますが、こういった知識も身につけておくことでより不動産投資の成功率を上げることができます。
そして、繰り返しになりますが、不動産投資で大事なのは立地条件です。
しっかりと資産価値の高いエリアを選び不動産投資をするためにも路線価を活用していきましょう。
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