不動産投資を始めるときに欠かせない知識と言えば、利回りについてです。

一般的に、不動産投資は株や銀行預金などの他の資産運用の方法と比べて、ミドルリスク・ミドルリターンであるとされています。

そのような特徴を持つ不動産投資ですが、利回りについて相場などを知って知識をつけておくことでさらにたくさんのリターンを手に入れることができます。

そこで今回は、利回りとはどういうものか、不動産投資より収入を増やすために注意するべき点について解説していきます。

不動産投資の利回りについて

不動産投資に限らず、利回りとは投資した金額に対して得られた収益を、1年あたりの平均に直した数値になります。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資では「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つで表されます。

不動産投資の想定利回りは物件の全ての部屋が埋まっている、つまり満室状態のときを想定した数値になります。

次に、不動産投資の表面利回りは現在得られる収入を、管理費や修繕費などの経費を含めずに計算した数値のことで、別名「グロス利回り」ともいいます。

ちなみに、所有している物件の部屋数が1室だけの場合、想定利回りと表面利回りの数値は同じになります。

最後に、不動産投資の実質利回りは一年間の家賃収入から管理費や修繕費などの諸経費を反映した数値です。

計算方法

それぞれの計算方法は以下のようになります。

  1. 不動産投資の想定利回り=(1年間満室の状態のときの収益÷物件価格)×100
  2. 不動産投資の表面利回り=(現在1年間で得ている収益÷物件価格)×100
  3. 不動産投資の実質利回り={(現在1年間で得ている収益-経費)÷物件価格}×100

想定利回りや表面利回りは不動産投資をして得られる収入のみしか計算に含みませんが、実際の不動産投資では修繕費や管理費、手数料、税金など諸々の支出が発生します。

なのでそのような支出も反映している実質利回りが、みなさんが不動産投資を始めて実際に運用していくときの数値であり、それを不動産投資を始める前に算出することで実際の収益を知ることができます。

より大きなリターンを得るには？不動産投資での理想の利回りについて

個人で不動産投資をするときの利回りは、おおよそ5%が理想とされます。

ちなみに一般財団法人日本不動産研究所が2018年10月に実施した不動産投資家調査によると、投資家が理想とする数値は、都心部の賃貸住宅で約4.5%、全国の都市を見てもワンルームとファミリー向け物件ともに5%前後となっています。

ただし、不動産投資の場合、エリアや物件の種類によって平均の数値が変わってくるのでそれに応じて基準が変わってきます。

なので、基本的にはそのエリアにおける不動産投資の平均利回りよりも1～2%程高い物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資の利回りシミュレーション

不動産投資をした場合、どれくらいの利回りになるか試算していきます。

ここでは物件価格が違う2つの不動産投資物件「A」と「B」があります。

物件Aと物件Bの物件価格と諸経費は以下のとおりです。

物件A 物件B
物件価格 5,000万円 1,000万円
家賃 260,000円/月 60,000円/月
管理費 14,000円/月 5,000円/月
修繕積立金 2,000円/月 5,000円/月
集金代行手数料
※家賃の3%		 7,800円/月 1,800円/月
固定資産税(おおよそ)
※年に1回		 120,000円/年 50,000円/年

次に、支出の固定資産税が年に1回であることに注意して、年間の収支を算出します。

物件A 物件B
①家賃収入/年 3,120,000円 720,000円
②支出/年 405,600円 191,600円
③実質収入/年(①-②) 2,714,400円 528,400円

最後に不動産投資の表面利回りと実質利回りを算出します。

物件A 物件B
表面利回り 6.24% 7.2%
実質利回り 5.42% 5.28%

結果から、不動産投資の表面利回りはAよりもBのほうが高くなっていますが、実質利回りはBよりもAのほうが高くなっています。

なので、これらの物件で不動産投資をしたとき、実際に得られる収益はAのほうが高いということになります。

つまり、表面利回りのみで物件を判断し不動産投資を始めると損が出る可能性が高いため、しっかりと実質利回りも一度算出した上で不動産投資を行うようにしなければいけません。

現に、ほとんどの物件情報が不動産投資の表面利回りで掲載されていますので、不動産投資についての知識や経験がないと、そのような情報につい振り回されてしまう可能性があります。

不動産投資に関する知識や経験が必要なのは言うまでもありませんが、一朝一夕で身につくものではありませんので、不動産投資初心者の方などは不動産会社に相談した上で判断するのが良いでしょう。

落とし穴に注意！不動産投資の利回りで気をつけるべき点

不動産投資で気をつけるべき点は単に数字だけを見るのではなく、どうしてそのような数値になっているのかという、背景も考慮した上で投資するかどうかを判断することです。

特に不動産投資で高利回りの物件には注意が必要で、数値が高いのには何かしらの理由があります。

  1. 立地が良くない
  2. 事故物件である
  3. 築年数がかなり経っている
  4. 木造である
  5. 将来的にその地域の人口が著しく減少していく可能性がある

はじめの3つに関してはみなさんも予想がつくかと思いますので、あえて4と5だけについて言及すると、木造の物件は鉄筋コンクリート造(RC造)の物件に比べて利回りが高い傾向にあります。

そして、5については入居者を一つの企業や大学に依存しているがために、その企業や大学が人口減少などの影響で移転や閉鎖した場合に、入居率が著しく下がる可能性があるので利回りが高くなっていることがあります。

こういった背景の確認と合わせて、不動産投資を行う際は必ず実質の利回りで物件を選ぶようにしましょう。

利回りが成功のカギ！相場も確認して不動産投資を始めていきましょう！

今回は、不動産投資の利回りについてご紹介しました。

不動産投資では利回りについて正確な知識を増やすことがリターンを増やすためにとても大事だということを理解してもらえましたでしょうか？

エリアによって不動産投資の利回りや相場は変わってくるので、効率良く収益を得るためにも情報収集を怠らないようにしましょう。

そして、投資する前に一度シミュレーションをしてから不動産投資をするべきです。

いきなり現物不動産への投資が不安な方は小口の不動産投資も確認してみてはいかがでしょうか。

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