将来の生活に向けて、不動産投資をして資産運用しようと思う人はたくさんいます。

しかし、不動産投資をしたいと漠然と思っていても、実際にどんなことを事前に考えておかなくてはいけないのかということを知っている人は非常に少ないでしょう。

そこで、不動産投資を考えた時に把握しておきたいこと5つをお伝えしていくので、実際に不動産投資をする時の参考にしてみてください。

自己負担金がどのくらい必要か

不動産投資をしたいと思った人がまず気になるポイントのひとつが自負負担金についてです。

まず不動産を購入してから運用を始めるので、購入費用が必要になります。

一括で購入できるのであればそれは良いことですが、将来のための投資として不動産を購入する場合は難しいかもしれません。

さらに、そのほかにも仲介手数料や税金関係、不動産登記に必要なお金など、いろいろ必要になるので、物件に対してだけの資金負担を考えていると少し不安が残ります。

本来であれば、物件価格に対して手数料も税金も変わってくるので一概にはいえませんが、己負担金の目安としては大体物件価格の5％程度を考えておくと問題ないです。

頭金として用意できる金額が多ければ多いほどローン返済の期間は短くなるので、物件価格の10％程度用意できそうであればその方が良いといえます。

最近では、購入物件をそのまま担保として利用することも可能になっているので、銀行融資を受けやすくなっています。

そのため、自己負担金なしで不動産投資をスタートすることもできますが、返済が多くなるのであまりおすすめはできません。

年収が低い場合に壁となることがあるのか

不動産投資を始めたくても、そもそも年収が低く資産運用として不動産投資ができるのか不安という人もたくさんいます。

確かに年収が低いとマンションやアパートを一棟買いして不動産投資を開始しようと思っても、融資の審査が下りない可能性が高いでしょう。

一般的に考えられている銀行融資が難なく下りる年収の目安が大体500万円から700万円です。

しかし、本来であれば若いうちから資産運用を始める方が将来的にはメリットになるので、不動産投資も早いうちから始めたいと思うものです。

しかし、多くの30代は年収が300万円程度の場合が多く、頑張って500万円に到達するかどうかだといえます。

そういった年収の低さをカバーするためには、自己負担金をまずはしっかりと用意することです。

また、審査の際には契約者の属性が非常にポイントになり、勤続年数が長く他社で借入をしていないなどの信用性があれば、融資してもらうことは可能です。

つまり、年収が低い場合の大きな壁は融資審査の部分なので、自己負担金を貯めることと属性をしっかりさせることは大事です。

それでも審査が下りないという場合、最初は区分所有から投資を始めるなどしてみましょう。

物件購入時に必要となる諸費用

不動産投資で気になるのは、お金の流れです。

物件購入時には大元の物件費用の他にも、税金関係(印紙、登録免許、不動産取得)、手数料(ローン、司法書士、仲介)といったお金が必要になります。

物件を購入するということは、不動産を所有するということになるので、登記書が必要になりますし、不動産所有権のお金も必要になります。

不動産取得税は、購入してから半年後までに納税通知書が届いて納めます。

忘れた頃に請求されるものなので、必ず用意しておきましょう。

金額の計算式は決まっていて、固定資産税評価額×3％です。

また、手数料としては司法書士に登記手続きを依頼することが多く、報酬が必要になります。

不動産会社の仲介手数料やローン手数料とは違い、司法書士の場合は完全に事務所によって金額が変わってくるので、高ければ良い事務所だとか安い事務所は注意などの差はありません。

登記手続きは事務的な作業になるので、よく費用を比較してから決めるようにしてください。

諸費用に関しては、かなり複雑になることも多いのできちんと不動産会社に相談して手続きを進めてください。

諸費用はうっかりミスが多い部分なので、慎重に行動しましょう。

物件のリフォーム工事は必要なのか

物件を購入してすぐは必要ないかもしれませんが、ある程度年月が経てば入居者を確保するためにもリフォーム工事は必要です。

ただ、むやみやたらにリフォームする必要はなく、きちんとタイミングをみてリフォームする必要があります。

リフォーム工事は安いものではないので、どうしても費用負担のことばかり考えてしまいますが、リフォームを行うベストタイミングを見計らってすることで、入居者がいつまでも住んでいたいという物件になりますし、空室のリスクを軽減させられます。

そのタイミングというのは、築年数が10年経った時と空室が出た時です。

10年というのは、物件設備のほとんどの保証が切れる時期であり、劣化が出てくる時期だからです。

特に水回りは劣化が激しくなっているので、10年のタイミングでリフォームしましょう。

また、空室が出た時は、以前の入居者が利用していたことによって劣化していますし、入居中はリフォームできなかった箇所もできます。

よくあるのが空室になることを恐れてしまって、入居者が引っ越すたびにすぐ新しい入居者を探すような方法です。

もちろん空室がないというのは良いことですが、リフォームもせずに古い部屋を貸していると必然と入居者が寄り付かなくなります。

痛みのある部分や劣化が激しい部分をきちんとリフォームすることが、費用負担をたくさんかけずに継続的に物件を綺麗に保つことです。

新築と中古の明確化

不動産投資をする場合、簡単なイメージとして新しい方がいいのではないかと思ってしまいます。

もちろん新築の場合は人気も高いですし、すぐに入居者も決まります。

しかし、その分初期費用は高くなります。

中古の場合は、新築とは真逆で費用は安く購入できますが、そもそも築年数が古い物件だとすぐに入居者が決まらずに修繕費が必要になるということもよくある話です。

新築と中古の物件はどちらも一長一短であり、どちらが良いとか悪いとかは決められるものではありません。

だからこそ不動産投資を始める時には明確なビジョンが必要になります。

用意できる資金や自分の生活状況によっても変わってきますし、来不動産投資を通してどうなりたいのかを考えるようにしましょう。

これからの投資「事業用不動産」

以前から収益を目的とした不動産を取得する事業用不動産は注目を集めていました。

事業用不動産というのは、家賃収入を目的としたマンション・アパートの購入のほか、商業施設や企業などに関しても含まれます。

収益に関していえば、企業だったりどこかのテナントを入れてビルを運用した方がいいんじゃないかと思うかもしれませんが、不動産のプロじゃない限り避けた方が無難でしょう。

サラリーマンなどの個人が、これからの自分のために不動産投資をするのであれば、企業系をするのではなくてやはり住居系がおすすめです。

家は人間の最低限度の生活に必要なものなので、どこにも住まないというわけにはいきません。

つまり、経済の影響を受けにくくリスクが比較的少なく始められる投資です。

リスクが少ないと行動もしやすいので、まずは住居系から始めてみると良いでしょう。

まとめ

不動産投資を考えた時に把握しておきたいことをまとめました。

費用負担について、リフォームなどお金に関することが中心かもしれませんが、どれも知っていなくては投資が難しく感じてしまうので、必ず意識しましょう。

思いついてすぐに不動産投資はできるものではありません。

そのためよくわからない点や不安なことがあればすぐに不動産会社に相談してみましょう。