資産運用をするために多くの投資が存在しますが、不動産投資も資産運用の一つです。

不動産投資をはじめとした資産運用では、投資回収や収支について正しい知識を持っておくことが成功への近道です。

特に利回りは不動産投資の資産運用において重要な要素で、投資回収や収支に大きく影響します。

単純に数値が高い不動産投資で資産運用すると収益も高くなるというわけではありません。

そこで今回は、不動産投資での資産運用においていくつかある利回りのそれぞれの違いと、「どれくらいの数値を目指せばよいのか」という目安について解説していきます。

不動産投資で資産運用をしていくなかで表面的な数値に惑わされないためにも、今回の記事を参考に正しい知識を付けていきましょう。

不動産投資の資産運用で最も重要な”利回り”について

まず資産運用でいう利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益を1年間の平均に直した割合のことになります。

一般的な資産運用では利回りの高い商品を選ぶことで、より速いスピードで収益を積み上げることができます。

しかし、不動産投資は他の資産運用とは異なり、利回りの数値が高いからと言ってそれに比例してより早く収益を上げることができるとは限りません。

そのため不動産投資は資産運用に慣れている人もしっかり勉強する必要があります。

不動産投資は他の資産運用と異なる。3種類の利回りとその違いとは

不動産投資においては以下の3種類があり、他の資産運用とは異なって少し複雑になります。

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り

そしてそれぞれの内容の違いを理解していないと、不動産投資で資産運用をしても安定した収益を得られないこともありますので、資産運用におけるリスクを減らすためにも一つひとつ確認していきましょう。

【想定利回り】満室状態で不動産投資した場合を想定

不動産投資の想定利回りは下記の計算で求めることができ、物件が満室状態で資産運用したときを想定した数値になります。

(満室状態の時に得られる)年間の家賃収入÷物件価格×100

つまり、ある物件に不動産投資した場合に得られる最大の家賃収入になります。

しかし、不動産投資による資産運用で気をつけないといけないポイントですが、アパートなどで複数の部屋を所有している場合は売買時に空室がある可能性も十分にありますので、この数値だけを参考にしてはいけません。

【表面利回り】不動産投資直後に得られる収益がわかる

不動産投資の表面利回りは下記の計算で求めることができ、物件購入時の空室状況を反映した資産運用の数値になります。

(現在の空室状況で得られる)年間家賃収入÷物件価格×100

ただし、管理費などの必要経費を入れずに計算しているので、不動産投資による資産運用をした場合の実際の収益とは異なります。

(補足：マンション1室や1戸建てへの不動産投資の場合、想定利回りと表面利回りは同じになります。)

不動産会社が掲載している物件情報の数値は表面利回りを表していることが多いので、不動産投資による資産運用で正確な収益を知るために、次にご紹介する実質利回りも算出してから不動産投資をするようにしましょう。

【実質利回り】不動産投資で実際に得られる収益がわかる

不動産投資の実質利回りは下記の計算で求めることができ、管理費などの不動産投資で発生する経費なども反映した資産運用の数値になります。

(年間家賃収入－年間支出)÷(物件価格＋購入時コスト)×100

先述した2つの数値は収入しか反映していませんでしたが、不動産投資による資産運用では管理費や修繕費や税金などの支出が発生します。

実質利回りはこれらの諸経費も反映した不動産投資による資産運用の数値ですので、実際に不動産投資で資産運用していったときの収益を知ることができます。

不動産投資による資産運用で継続的に収益を上げるための利回りの目安

不動産投資を活用した資産運用で継続的に収益を上げるためには、不動産投資における資産運用の利回りの目安を知っておく必要があります。

新築と中古の不動産投資における目安

都心部のマンションと仮定して、新築と中古の物件に不動産投資による資産運用するときの目安を解説します。

築年数 目安の数値(表面利回り)
築20年程度 6%前後
築20年以上 7～8%前後

新築物件と中古物件の大きな違いは、資産運用していく中で発生する諸経費の大きさです。

新築物件は購入直後に修繕費がかからないので諸経費を抑えることができますが、中古物件は購入直後に修繕費などが必要になることが比較的多いです。

そのため新築物件への不動産投資による資産運用の表面利回りと実質利回りの差が小さい傾向にあり、中古物件は諸経費が多い分その差が大きくなる傾向にあります。

なので、基本的に中古物件に不動産投資する場合は、発生する経費を見込んで、新築物件よりも利回りの大きい物件を選ぶようにするのが資産運用する際のポイントです。

マンションとアパートの不動産投資における利回りの目安

都心部の物件と仮定して、新築のアパートとマンションへの不動産投資による資産運用の目安を解説します。

物件の種類 目安の数値(表面利回り)
新築アパート 8%以上
新築マンション 6%以上

アパートのほうがマンションよりも物件価格が低いので目安の数値は大きくなります。

またアパートはエレベーターなどもないので設備の維持費を低く抑えることができ、資産運用の表面と実質利回りとの差も小さい傾向にあります。

それぞれの中古物件への不動産投資における資産運用の場合は、表で示した数値よりも高い数値を目指して資産運用するようにしましょう。

少し特殊な不動産投資の利回り。資産運用で効率的に収益を上げるために知っておこう！

今回は、不動産投資の資産運用における利回りについて解説しました。

不動産投資で資産運用をするときには、利回りが大事だということがお分かりいただけたかと思います。

気をつけなければいけないのは、不動産投資による資産運用では空室状況によって数値が変動するということです。

なので、不動産会社などが掲示している表面的な数値に惑わされることなく、自分なりに予測しながら算出していく必要があります。

利回りが高く収益を上げることができそうでも気を抜かずに、リスクを減らすような不動産投資および資産運用を心がけてください。

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