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新型コロナウイルスによって人々の生活様式は大きく変わりました。
生活様式が変わったことよって、不動産投資においても今までと違った着目点に焦点が当てられています。
そのため、不動産投資を始めようと考えていた方はもちろん、これまで不動産投資を継続して資産を増やしてきた経験者の方にとっても今後の潮流を予測しづらい状況です。
そこで今回は新型コロナウイルスが不動産投資に与える影響について、そしてコロナ禍の不動産投資で気をつけるべき点や注意点について解説していきます。
新型コロナウイルスが不動産投資に与える影響とは
まず新型コロナウイルスが不動産投資に与える影響について以下の3つの視点から解説していきます。
- 賃貸需要
- 物件価格
- 銀行からの融資
1.賃貸需要
賃貸需要については、今回の事態によって地方の物件のニーズが高まるのではないかと予想されます。
新型コロナウイルスは人口動態にも大きな影響を及ぼしており、総務省が2020年11月に発表した住民基本台帳人口移動報告によると、東京都の10月の転出者は3万908人、転入者は2万8193人となり、4ヶ月連続で転出超過となっていることから都心から郊外への転居が増加していることがわかります。
さらには、人材大手のパソナグループが淡路島へ本社移転を発表するなど、テレワークや本社機能を東京から移転・分散する企業も増えてきています。
そのため、都心部から地方への人の流れが起きつつあり、地方の物件のニーズが高まると考えられます。
地方の物件へ不動産投資する時の注意点
「都内の物件だから不動産投資をしても安心」といった考えも、今回のコロナ騒動によって今後はどのようになるか不明です。
もし今回の新型コロナウイルスを機に、「地方の物件に不動産投資をしよう」とお考えの方は”自分が住んだことがある地域“もしくは”よく知っている地域“に不動産投資をするようにしましょう。
住んだことがある地域や詳しい地域であると、「単身者が多い地域は〇〇で、ファミリー層が多い地域は△△」など、地域ごとの特性、また今後人口が伸びそうな地域や人の流れについても予測することが可能です。
ただし、地方の物件は比較的利回りが高い傾向があるので注意が必要です。
高利回りに釣られて購入してしまうと実際は空室率が高いということもありますので、様々な情報を比較し、自分が知っている地域の情報も活かしながら物件を選ぶようにしましょう。
2.物件価格
物件価格については、下落する可能性が高まるのではないかと予想されます。
なぜなら、新型コロナウイルスの影響によってリストラや倒産に遭った人が増えれば家賃を支払う余裕がなくなり、賃料の低下や賃料不払いが起こりやすくなります。
賃料の低下や不払いは物件の不動産投資における収支を悪化させるので、物件評価額の下落へと繋がります。
もし所有している物件の評価額が今回の事態によって下落すれば、勤務先の信用を担保に多額の融資を借りて不動産投資をしている方は厳しくなるでしょう。
一方で、物件の評価額が下がれば新たに物件を購入しようと考えている方にとっては購入しやすいとも考えられ、後述するように不動産投資における融資が後回しにされているので、手持ちの資金を十分に持っている投資家にとっては有利になると考えられます。
3.銀行からの融資
3つ目に、銀行からの融資については、新型コロナウイルス対策の緊急支援のために融資が優先されており、投資向けの融資が後回しにされている傾向にあります。
特に緊急事態宣言が出された都市ではこのような傾向が顕著であり、売上が減少した企業のために優先して融資が行われています。
また、物件によっては評価額が下落し担保価値が下がるため、融資を借りて不動産投資をすることが難しくなることもありますが、経済を回していくことも重要課題であるので、今後は以前のように投資向けの融資も増えてくるでしょう。
新型コロナウイルスによって不景気が続くと予想されるので、低金利というメリットも活用することができると考えられます。
新型コロナウイルス禍の不動産投資で気をつけるべき点
次に、上記の新型コロナウイルスが与える影響を受けて、コロナ禍の不動産投資で気をつけるべき点について2点ご紹介します。
- 住居系物件への不動産投資
- テナントや店舗への不動産投資はより慎重に
1.住居系物件への不動産投資は新たな視点も考慮しよう
テレワークの推進などもあり、住居系物件への不動産投資は比較的価格変動が小さいと予想されます。
ただし、低所得者層やフリーランスの方は政府からの補償が比較的少ないため、生活が困難になってきた場合、賃料の減免や不払いが起きる可能性もあるので注意が必要です。
それから、物件の状態や立地条件などにおける物件の選定に加えて、仕事がしやすいという点も今後は重要視されてくるでしょう。
例えば仕事部屋を確保したいと考えていたり、休校措置によって家で勉強することが多い子供のために一人一部屋用意したいと考えていたりするファミリー層にとっては部屋数の多い物件のほうが選ばれやすいです。
つまり、物件の価格変動が小さいというメリットがありますが、物件の状態や立地条件に加えて、コロナ禍で変化していくニーズも見極めながら物件を選ぶようにしましょう。
2.テナントや店舗への不動産投資はより慎重に
テナントや店舗への不動産投資はより慎重に行うようにしましょう。
自粛措置や緊急事態宣言などにより、店舗や事務所に多大な損害が出ており、特に飲食店では倒産や閉店が例年より大幅に増加しています。
そのため、新型コロナウイルスが収束するまでは長期の空室となることも予想され、空室になれば売却を考える投資家が増え、物件価格は低下していきます。
もし上記のような流れで物件価格が低く、購入したいと思う物件が出てきたとしてもすぐに購入するのはNGです。
新型コロナウイルスが収束した後も需要がある物件かどうかという点を分析し、リスクを抑えるために手持ち資金を十分増やしてから不動産投資をするようにするようにしましょう。
新型コロナウイルスの影響から生まれる不動産投資の新たなニーズを見極めよう！
新型コロナウイルスが不動産投資に与える影響とコロナ禍の不動産投資で気をつけるべき点について解説しました。
新型コロナウイルスによって不動産投資でも大きな変化が起きています。
今後の推移を予測するのは誰にとっても困難なことですが、分散投資などの不動産投資における基礎をより意識しながら、コロナ禍での自分に合った不動産投資を見つけましょう。
そしてこのような変化に対しても柔軟に対応していくことで、上手に不動産投資を続けていってくださいね。
