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不動産投資では、中古物件でもリフォームをすることで家賃や入居率を維持することができます。
リフォームと言うと多額の費用がかかるので利回りが下がってしまうと感じられるかもしれませんが、コツを知っておけば費用をかけずに物件を綺麗にすることができます。
今回は、投資用の物件をリフォームする際にかかる費用の目安や、安く抑えるコツについてご紹介します。
中古物件に不動産投資をしている方は、ぜひ今回の内容を参考にしてみてください。
不動産投資で取得した物件をリフォーム！費用の目安は？
まずは不動産投資で取得した物件をリフォームするためにかかる費用の目安についてご紹介していきます。
不動産投資で取得した物件をリフォームする時の費用の目安
費用の目安は、不動産投資で取得した物件の家賃3ヶ月分程度が適しています。
もちろんお金をかければかけるほど物件の質が高まるのは言うまでもありませんが、修繕にお金をかけすぎるとそれだけ資金を回収するために時間を要します。
一方で、修繕のお金を節約しすぎても空室リスクが高まってしまうので、所有物件の家賃3ヶ月程度の金額が適切と言われています。
ただし、資金的な余裕があり、ある程度の空室期間を受け入れられるという方は物件の状態も見極めながら予算を増やし、物件の質を高めるのも良いでしょう。
リフォーム費用の相場
次に、床やキッチンなど、それぞれの場所を修繕するためにかかる費用の相場についてご紹介していきます。
床
傷がついていたり、汚れたままの床をそのままにしておくとマイナスの印象を受け、入居者が決まらない可能性があります。
そのため、床を張り替えるべきですが、床には大きく分けて以下の3つの種類があります。
予算に応じて、どの種類を取り入れるか選んでいきましょう。
| フローリング | 「張り替え」と「重ね張り」の2種類の方法があります。
木材の板を使用しているので、自然の木の香りや木材本来の温かさが感じられます。 ただし、比較的費用が高いので資金的な余裕がある人向きとなります。 |
| クッションフロア |
比較的安く張り替えることができ、防音性と水漏れに強いという特徴があります。 また、塩化ビニルシートによって作られているのでクッション性があり、幼いお子さんがいるファミリー層やペットを飼っている層を狙った物件に適しています。 |
| フロアタイル |
こちらもビニール製の床材であり、防水性に優れ、クッション性もあるので、クッションフロア同様に幼いお子さんがいるファミリー層やペットを飼っている層を狙った物件にオススメです。 また、デザインの種類も豊富なので、多少、お金をかけてでもオシャレな内装にしたいという方にも向いています。 |
壁
壁のクロスは、約1,500円/1㎡で張り替えをすることが可能です。
また、壁を張り替える時の注意点として、どこか一部のみを張り替えると古い壁紙の経年劣化による色あせや汚れなどが目立ってしまうため、部屋全体を張り替えるようにしましょう。
キッチン
キッチンの修繕は、50～120万円程度で行うことができます。
自炊をすることが多い女性層やファミリー層を狙った物件で、狭く感じられたり圧迫感のあるようなキッチンであるならば、修繕したほうが良いと考えられます。
キッチンの修繕価格では工事などよりもキッチンの本体価格が多くを占めているため、もっと安く抑えたいという方はキッチンそのもののグレードを下げることを安く抑えることができます。
トイレ
トイレの修繕費の相場は以下のとおりです。
| 和式→洋式 |
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| 洋式→洋式 |
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| くみ取り式→洋式 |
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トイレや洗面所などの水回りは特に清潔感や使いやすさが重視されるので、トイレが古くなっている場合は修繕することで空室率を大幅に改善できるでしょう。
お風呂
お風呂の全面リフォームには50～60万円程度がかかります。
ただし、「浴槽」「壁」などパーツごとの修繕も可能なので、一部だけ修繕することで価格を抑えることが可能です。
それぞれの価格の目安は以下のとおりです。
| 浴槽取り替え | 5～10万円程度 |
| 浴槽コーティング | 10万円程度 |
| 壁 | 10万円程度 |
知らないと不動産投資の利回りが悪化？リフォーム代を安くおさえるコツとは
あまり修繕にお金をかけすぎると不動産投資の利回りが悪化するため、安く抑えるための工夫も必要になってきます。
そのため、不動産投資で利回りを悪化させないために、価格を安く抑えるコツについて2つご紹介しておきます。
お金をかけないところを決める
1つ目のコツは、お金をかけないところを決めることです。
不動産投資にあてる資金に余裕があれば、いくらでもお金をかけて修繕することができます。
しかし、お金をかければかけるほど不動産投資の利回りは悪くなってしまうので、まずはお金をかけないところを決めるのが得策です。
そのため、事前にいくら費やすのか予算を決めてしまってから、どこを優先的に修繕していくべきか判断していくのが良いと考えられます。
リフォーム業者の閑散期に依頼する
2つ目のコツは、リフォーム業者の閑散期に依頼することです。
1～3月頃は4月からの新生活に向けて不動産業界が活発になる時期であり、それゆえリフォーム業者も繁忙期であるため、この時期に依頼をすると費用が高くなることが多いです。
引っ越し業者などと同様に、繁忙期と閑散期では価格の差が激しく、2倍以上違ってくることもあります。
そのため、価格を安く抑えたいのならば、繁忙期を避けるようにしましょう。
目安から先に予算を決める！リフォーム費用を抑えて効率の良い不動産投資を！
今回は、投資用の物件をリフォームする際にかかる費用の目安と、安く抑えるコツについてご紹介しました。
不動産投資では老朽化した投資用物件でもリフォームをすることで物件の質を高め、家賃や入居率を維持することができます。
ただし、修繕にお金をかけすぎると不動産投資の利回りが悪くなってしまい、資金を回収できずに失敗に陥る可能性も高まります。
不動産投資で取得した物件をうまく修繕しながら、利回りも高めていきましょう。
