投資に関する知識はもちろん、税金や金融、不動産経営など、不動産投資を行う上で知っておくべき知識はいくつもあります。

その中でも「耐震」に関して、みなさんはどのくらいご存知でしょうか?

今回は、不動産投資で知っておくべき知識の中から、「耐震」について知っておきたい重要な知識をご紹介していきます。

1995年の阪神淡路大震災や2011年の東日本大震災、2018年の大阪北部地震など、地震が起きやすい日本だからこそ不動産投資をする上で知っておくべき知識ですので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

不動産投資をする時、耐震性はどう測る?法律で定められている3つの基準

まず、地震に対する強さについて、法律上では以下の3つの基準で定められております。

  • 建築基準法
  • 住宅品質確保促進法(品確法)
  • 長期優良住宅法

建築基準法

建築基準法は、私たちの生命・健康・財産が守られ安全に暮らせるように、建物や土地に対して基準を定めたものです。

また、1950年に制定されて以来、何度か改正されています。

まず、1968年に発生した十勝沖地震や1978年に発生した宮城県沖地震などの教訓を活かして、1981年に新しい基準が制定され大幅に改正されました。

そして、1995年に発生した阪神淡路大震災で多くの木造建築が倒壊したことから、より地震への強度を強めるために、2000年に木造建築における基準が改正されています。

同時に、2000年には限界耐力計算法と呼ばれる、建物がどのくらいの地震に耐えられるかという指標の計算も導入されています。

ゆえに、後にも触れますが、不動産投資では1981年に制定された新しい基準を満たしている物件を選ぶことでリスクを抑えられると考えられます。

住宅品質確保促進法(品確法)

住宅品質確保促進法、略して品確法は、物件の購入者を守るために建築業者が品質の高い住宅をつくるよう2000年に施行された法律です。

そして、品確法によって定められている建物の強度の指針として耐震等級があり3つの段階に分けられています。

耐震等級1 建築基準法で定めた基準
耐震等級2 等級1の1.25倍の耐震性を定めた基準
耐震等級3 等級1の1.5倍の耐震性を定めた基準

こういった性能評価も参考の一つとしながら、不動産投資をすると良いでしょう。

長期優良住宅普及促進法

長期優良住宅普及促進法は、長期に渡って良好な状態で使用できる優良な住宅を普及促進させるために、2008年に制定された法律です。

  1. 耐震性
  2. 劣化対策
  3. 維持管理・更新の容易性
  4. 可変性
  5. バリアフリー性
  6. 省エネルギー性
  7. 居住環境
  8. 住戸面積
  9. 維持保全計画

長期優良住宅として認定されるためには上記の9つの基準を満たす必要があり、例えば耐震性でいうと等級2相当以上といった基準が設けられています。

また、認定されると住宅ローンが控除されたり、不動産投資で物件を購入した時に生じる税金が優遇されたりなどのメリットもあります。

不動産投資で効率的に資産を増やしていくためには、長期優良住宅を選ぶという選択肢も一つと考えられます。

不動産投資で耐震の強度が高いかどうかを見極める3つのポイント

次に、上記で述べた基準をもとに、不動産投資をする際に耐震の強度が高い物件かどうかを見極めるためのポイントについて3つご紹介します。

  1. 新耐震基準を満たしているか
  2. 投資エリアの地盤の強弱
  3. 物件の周辺環境

1.新耐震基準を満たしているか

先述したように、不動産投資では新耐震基準を満たしている物件を選ぶようにしましょう。

旧耐震基準は震度5強の揺れで倒壊しないことを基準としており、一方で新耐震基準は震度6~7の揺れで倒壊しないこと及び震度5強程度の揺れでほとんど損傷しないことを基準としています。

1981年6月1日以降に立てられた物件は新しい基準によって建設されているので覚えておきましょう。

首都直下型地震や南海トラフ地震など大規模な地震が予測されている昨今は、特に地震へのリスクを抑えることとそのための知識が重要になるので、不動産投資で物件を購入する際は必ず基準を確認するようにしましょう。

2.投資エリアの地盤の強弱

不動産投資では、投資エリアの地盤について確認することも重要です。

そうすることで、地震が起きた際に被害が大きくなる恐れがあるエリアを避けることができます。

例えば、革や海に土砂などを盛って人工的に陸地を造った埋立地や昔は農作地として使われていたエリアなどは比較的地盤が弱い傾向にあります。

地盤について調べる方法として、朝日新聞社が掲載している「揺れやすい地盤」などがあり、住所を入力すると地盤の揺れやすさを知ることができます。

揺れやすい地盤|朝日新聞

他にもいくつか地盤の強弱を調べられるサイトもありますので、ぜひ不動産投資をする際は活用していきましょう。

3.物件の周辺環境

さらに、不動産投資を検討している物件の周辺環境を確認することで、地震によるリスクをある程度予測することができます。

例えば、不動産投資を考えている物件の周りに木造建築が密集している場合、地震が起きた際に火災による被害が大きくなる可能性があることを理解しておきましょう。

被害の予測に関しては、国土交通省が出している「ハザードマップ」を活用することで、地震の被害、水害、土砂災害などによるリスクを知ることができます。

ハザードマップ|国土交通省

日本では特に耐震の知識が重要!地震を考慮してリスクの少ない不動産投資を

今回は、不動産投資をする上で知っておきたい「耐震」の知識についてご紹介しました。

地震が比較的多く発生する日本で不動産投資をするなら、地震のリスクと向き合っていく必要があります。

そのためにはどのようなエリアでどのような物件なら耐震の強度が高いのかを複数の選択肢を持って比較しながら、よりリスクを抑えられるように不動産投資をしていくことが重要です。

火災保険や地震保険なども有効的に活用しながら、リスクを抑えた不動産投資をしていきましょう!

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