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中古マンションへの不動産投資は新築物件とは異なる注意点があります。
そのため、新築物件への不動産投資がうまく軌道に乗せられたからという理由で、中古マンションにも挑戦した結果、失敗してしまうケースもよくあります。
しかし、注意点を知ってしっかりとリスク対策をすることで、「利回りが高い」などの中古マンションのメリットを活かしながら資産運用を進めていくことができます。
今回は中古マンションの注意点や気をつけておきたい点、中古マンションのメリットなどについてご紹介していきます。
中古マンションで不動産投資！新築にはないメリットとは
まずは中古マンションへの不動産投資におけるメリットについてご紹介していきます。
- 新築よりも安く購入できる
- 表面利回りが高い
- 家賃収入が予測しやすい
1つ目に、好立地の新築マンションは高価格でなかなか手を出せないこともありますが、中古マンションなら物件価格が比較的安く、好立地の物件でも購入しやすいというメリットがあります。
そして2つ目に、物件価格が安いことから表面利回りが高く、入居者を上手く確保することができれば効率よく投資資金を回収することができます。
そして3つ目に、中古マンションの場合は家賃収入や空室率などにおける過去の実績から家賃収入をある程度予測することができるため資金計画を立てやすく、入居者がいる状態で売買が行われる場合は購入後すぐに家賃収入が得られるので新築マンションには無いメリットとなります。
【新築とは異なる】中古マンションに不動産投資するときの注意点
中古マンションへの不動産投資におけるメリットを先述しましたが、中古マンションへの不動産投資にはもちろん注意点もあります。
ここからは、以下の4つの注意点について解説していきます。
- 極端に低価格な物件には注意する
- 実質利回りで収益を計算する
- 物件だけでなく地域の人口動態も確認する
- 新耐震基準を満たしているか確認する
1.極端に低価格な物件には注意する
1つ目に、極端に低価格な物件には注意することです。
似たような物件でも相場より極端に価格が低い物件には以下のような何かしらの理由があります。
- 事故物件
- 立地条件が悪く空室リスクが高い
- 物件価格が値下がりしている など
中古マンションに不動産投資をする際には、「売り手側がなぜその物件を売りたいのか」という視点を持って物件を調査すること、あるいは不動産会社に対して物件価格が安い理由について直接聞いてみるのも一つです。
そうすることで、欠陥部分や目に見えない部分での物件価格が極端に低い理由を見つけることができ、購入してから損をする機会をなくすことができます。
2.実質利回りで収益を計算する
2つ目に、実質利回りで収益を計算するようにしましょう。
不動産会社が提示している利回りやシミュレーションは表面利回りで計算されていることが多く、表面利回りには諸経費や税金などの費用が含まれていません。
中古マンションでの不動産投資は新築物件よりも、修繕費やメンテナンスに余分な費用がかかることも多く、実際の収益は表面利回りで算出した収益よりも大幅に低くなることがあります。
そのため、必ず諸経費や税額も含めた実質利回りで収益を計算し、運用計画を立てるようにしましょう。
3.物件があるエリアの人口も確認する
3つ目に、物件があるエリアの人口も確認することです。
不動産投資において一番避けたいリスクは空室リスクであり、入居者がいないとそもそも家賃収入を得ることができません。
そのため、人口が減少している地域への不動産投資は空室リスクが高く、次の入居者を探すのに苦労することも多いので避けるべきです。
特に地方や郊外の地域には高利回りで、価格が安い中古マンションも多く、あまり不動産投資の知識がない方はついつい利回りや物件価格だけで購入するかどうかを判断してしまいがちです。
将来的な賃貸需要も見越して、市区町村の人口動態を調べたり、都心の物件を選ぶ、実際に現地に足を運ぶなどしたりして少しでもリスクを抑えられるように工夫していきましょう。
4.新耐震基準を満たしているか確認する
4つ目は新耐震基準を満たしているかどうかを確認することです。
1981年に「震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準」と新耐震基準が設けられ、これまでの水準よりも強い地震に耐えられるような建物を建築するように耐震基準が変更されました。
そのため、1981年以前の中古マンションに不動産投資を行うときは、耐震工事が行われているかどうかを確認しておかないと、購入後に耐震補強のための費用がかかったり、新耐震基準を満たしていなければ地震などの災害があった時に被害が大きくなったりする可能性も高まります。
つまり、1981年以前の中古マンションに不動産投資をする際は耐震診断や工事が行われているかどうかを確認してから不動産投資をするようにしましょう。
中古マンションへの不動産投資！注意点に気をつけて新築物件よりも効率よく運用を
中古マンションへの不動産投資について、注意点やメリットをご紹介しました。
不動産投資は物件によって注意点が異なる一方で、それぞれにメリットがあります。
物件の種類ごとの特徴を知っておくことで、どの物件に不動産投資をしても成功させることができ、分散投資をしながら資産運用をしていくことができます。
ぜひそれぞれのメリットを最大限に活かしながら、どんな物件でも対応できるような投資家を目指して、不動産投資に挑戦していきましょう。
【新築VS中古】不動産投資のメリットとデメリットを比較してみた
