自主管理

不動産投資の管理方法には「自主管理」と「管理委託」と2つの方法があります。

ここでは前者である「自主管理」についてご説明します。

所有する不動産の管理を全て自分で行う管理方式が自主管理です。

入居者対応や家賃管理、メンテナンスの業者手配など全てを大家さんである所有者が自ら行います。

【自主管理のメリット】

  1. 管理料がかからない管理を委託すると、管理会社に管理料を支払わなくてはなりません。管理料は管理会社によって違いがありますが、自主管理をすることでそれが一切かからなくなります。
  2. 大家さんとして賃貸経営のノウハウが身につく細かな雑務も自分で行う必要があるため、賃貸経営の知識や経験などノウハウが自然と身につきます。
  3. 不特定多数の不動産仲介業者に入居者募集を依頼できる管理を委託してしまうと、個人的に入居者募集を他の不動産仲介業者に依頼することができません。しかし自主管理であれば、さまざまな不動産仲介業者に直接依頼することができます。多くの不動産仲介業者に依頼することで入居者の裾野が広がります。
  4. 物件の不具合に気付きやすくなる自分で物件を管理するため、物件の老朽化や不具合に気付きやすくなります。その対応が早ければ早いだけ修繕費用も安くて済むでしょう。

【自主管理のデメリット】

  1. 入退去の立会いや敷金清算、滞納催促など煩わしい業務がある管理委託であれば管理会社が対応してくれる入退去の立会いや敷金清算、滞納催促などの業務。自主管理にすると、これらの煩わしい業務を自ら行う必要があります。特に頭を悩ますだろう業務が滞納催促です。収益に関わることですし、滞納を催促してもすぐに支払わない入居者もいるかもしれません。
  2. 入居者からのクレームが直接入る部屋の設備の故障やその他さまざまな不具合など、入居者から直接大家さんへクレームが入ることになります。その場合は物件にすぐに駆けつけなくてはなりませんし、スピーディーに業者に修繕依頼をしなくてはなりません。そのクレームは深夜に発生する可能性もあり、精神的な疲れを感じるかもしれません。
  3. 別の地域の物件の場合は対応することができない住まいから近い場所の物件なら良いのですが、別の地域にある物件の場合は自主管理することが不可能です。別の地域に物件がある場合は、細かな対応はできませんし、上述のようなクレームの際にもすぐに駆けつけることはできません。

管理委託

続いて「管理委託」についてご説明します。

入居者対応や家賃管理、メンテナンスの業者手配など、賃貸経営の業務全般を管理会社にお任せするのが管理委託です。

自主管理とは違って、面倒な賃貸経営の業務全般を管理会社にお任せすることができますし、直接入居者とやりとりすることはありません。

【管理委託のメリット】

  1. 全ての手間が省ける自主管理は入退去の立会いや敷金清算、滞納催促などの煩わしい業務を全て自分で行わなくてはなりませんが、管理委託ならこのような面倒な業務を全て管理会社が処理してくれます。入居者と直接やりとりすることもありませんし、直接クレームが入ることもありません。管理会社はいわばその道のプロですから、細かなことも全て処理してくれるでしょう。
  2. 不動産管理のノウハウがある初めて不動産投資をされる方にとって物件の管理については未知の世界です。色々と知識を身に付けなくてはならないのではないでしょうか。不動産管理業務はとにかくやることがたくさんあります。管理会社は不動産管理の知識と経験といったノウハウがありますので、委託することで効率が上がるだけでなく効果も上がると言えるでしょう。
  3. 深夜でも24時間365日対応してくれる管理会社にもよりますが、入居者のクレームは24時間365日、深夜でも対応してくれる場合が多いです。緊急時に迅速に対応してくれるので、入居者だけでなく物件の評判も良くなるでしょう。

【管理委託のデメリット】

  1. 管理料がかかる管理委託には管理料がかかります。通常賃料の2～7％です。面倒な業務を代わりにやってもらえますので、デメリットと考えるか人によって違うでしょう。
  2. 選ぶ管理会社によって成果が左右される管理会社は数多くあります。そのため業者の選定も大変ですが、選ぶ業者を間違ってしまうと物件の評判が悪くなる最悪の事態になることもあります。物件の評判が悪くなると、入居者が決まらず空室期間が長くなってしまいます。不動産管理を委託する際は、評判の良いしっかりとした業者を選びましょう。

サブリース

サブリースはあまり聞きなれない言葉でしょう。

不動産投資においてのサブリースを一言で言うと「転貸」の意味です。

サブリース会社が大家さんから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者に転貸するサービスです。

サブリース会社が入居者と賃貸契約をするため、大家さんと入居者では直接的な契約関係は生じません。

入居者の賃料から、手数料・管理費用を差し引いた金額が大家さんに支払われます。

【サブリースのメリット】

  1. 空室リスクを回避できる入居者の有無に関係なく、契約時に定めた金額が毎月定められた日に支払われます。そのため空室リスクを回避でき、安定した家賃収入を得ることができます。また、入居者が家賃を滞納したとしても収入に影響がありません。
  2. 面倒な賃貸管理業務を回避できる入退去の立会いや敷金清算、滞納催促、物件の維持管理などの煩わしい業務を全てサブリース会社が行ってくれます。そのため大家さんは面倒な賃貸管理業務を回避することができます。何もしなくても安定した家賃収入を得ることができるというわけです。

【サブリースのデメリット】

  1. 手数料がかかるサブリース会社に支払う手数料は家賃の約10％です。その分、家賃収入の金額が少なくなります。また、入居者が支払う更新料や礼金は大家さんの収益ではなく、サブリース会社の収益となることも覚えておきましょう。
  2. アパート建設を強いられることがあるサブリース会社の中には、アパート建設＋サブリース契約をセットにしている場合があります。その場合、サブリース会社はアパート建設費用において多額の収益を得ようとします。サブリース契約をする代わりにアパート建設を強いられることがあるため注意が必要です。
  3. サブリース会社の倒産リスクサブリース会社が突然倒産するリスクがあります。ただ、サブリース会社が倒産したからといって、所有する物件まで無くなってしまうわけではありません。サブリース会社が倒産すると、既存の入居者の契約は大家さんが引き継ぐのが一般的です。サブリース会社が倒産した場合に損失があるとすれば敷金です。サブリース会社が入居者から預かった敷金は回収できないと考えた方が良いでしょう。

まとめ

不動産投資の管理方法には主に3つの種類があります。

自主管理、管理委託、サブリースと自分に合った管理方法で賃貸管理をするのが良いでしょう。

それぞれメリットもありますが、デメリットやリスクも伴います。

それを総合して考えて、一番やりやすい管理方法を選ぶことが大切です。