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不動産投資とリスクは切っても切れない関係です。
不動産投資を始めようと思っても、資産運用で失敗した人の話を聞くと少し怖くなると思いますが、失敗したくない人ほど不動産投資における危険を理解しておく必要があります。
不動産投資におけるリスクを知り、事前に対応できる知識があれば安定した資産運用に繋がります。
今回は、「不動産を購入したとき」「所有しているとき」「売却するとき」の3つの段階に分けて、不動産投資で資産運用した場合のリスクをご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
資産運用で失敗したくない人必見!不動産投資のリスクを3つの時期に分けてご紹介!
今回は不動産投資で資産運用するときのリスクについて、以下の3つの時期に分けてご紹介します。
- 不動産を購入したとき
- 不動産を所有しているとき
- 不動産を売却するとき
不動産を購入するとき
最初に不動産を購入するときに発生しうるリスクについて1つご紹介します。
欠陥
あなたが不動産投資をしようと考えている物件にも必ず欠陥がないとは言い切れないので、念の為、購入前に欠陥があるかどうかを確認しておく必要があります。
物件そのものに欠陥がある | 物理的 | 耐震強度、雨漏り等 |
心理的 | 事故物件(かつて物件で自殺や殺人があった)等 | |
物件の周辺環境に欠陥がある | 騒音、異臭、暴力団事務所等 |
1つ目の物理的な物件の欠陥を避けるためには、不動産を購入する前に渡される「物件状況確認書」を確認するようにしましょう。
2つ目に心理的な物件の欠陥に関しては、過去の判例からして事件や事故発生から2~3年は告知する必要があると考えられますが、一旦入居者が入り、その人が退去した場合、次の入居者へは告知する義務がないとされています。
なので、告知されずに泣き寝入りすることがないように、不動産会社に自ら聞くか、事故物件サイトでチェックしておきましょう。
3つ目の周辺環境の欠陥を防ぐためには、不動産投資を考えている物件がある地域に足を運んで周辺の環境も調査するのが最適といえます。
不動産を所有しているとき
次に不動産を所有して、資産運用している時のリスクについて5つご紹介します。
空室が発生する
空室は不動産投資最大のリスクと考えられます。
物件の借り手が見つからず空室が発生すれば家賃収入は0になりますし、不動産投資のためにローンを借りているとなると資産運用の収入以外のところから返済しなければいけません。
空室によって家賃収入が0になるのを防ぐためにサブリースを利用するという方法もありますが、手数料がかかるのであまりおすすめはしません。
良い物件を選んで不動産投資をすることが一番の空室対策になります。
入居者が家賃を滞納する
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が行なった2019年下半期の賃貸住宅景況調査では、月初で約16人に1人が滞納をしているというデータもあります。
月初全体の滞納率 | 月末での1ヶ月滞納率 | 月末での2ヶ月以上滞納率 | |
首都圏 | 5.2 | 1.7 | 0.9 |
関西圏 | 8.7 | 2.3 | 1.2 |
その他 | 6.0 | 2.3 | 1.2 |
全国 | 6.1 | 2.1 | 1.1 |
月初全体の滞納率からの減少具合を見ると、支払いを忘れているケースがほとんどであると考えられるので深刻に捉える必要はありませんが、入居者が家賃を滞納するということが自分の身に起こりうる可能性は大いにあります。
特に本業を抱えながらの資産運用だと家賃滞納への対応が困難になりますので、不動産投資における業務を管理会社に委託することがほとんどです。
万が一滞納者がでたときに備えて、どのように対応するのか事前に管理会社に確認しておくようにしましょう。
災害が起きる
地震や火災のような災害によって所有している物件に被害が出ることもあります。
災害を0にすることはできなくても、所有物件および資産運用への被害を最小限に抑えられるように以下のような対策をしておくべきです。
- 火災保険や地震保険に加入しておく
- 新耐震基準の物件を選ぶ
新耐震基準とは1981年に作成された耐震基準で、それ以前は震度5を想定して建てられていたのに対し、1981年からの新耐震基準は震度6・7を想定して建てられています。
日本は地震が多い地震大国ですので、地震への対策は資産運用を安定させるためにより重要なものとなります。
管理会社倒産
資産運用をしていく中で起こる可能性はかなり低いですが、管理会社が倒産することもあります。
もし管理会社が倒産すれば、敷金、家賃、クリーニング費用が回収できず、損失が発生します。
危険信号の1つとして、家賃収入の振り込みの遅延が何ヶ月も続いたりした場合は、経営が傾いている可能性があるので、他の管理会社に委託することも検討しておきましょう。
金利上昇
不動産投資をする方は、一般的にローンを借りて不動産投資を始めます。
そのローンに関して、金利変動型で契約していた場合、返済期間中に景気が良くなって金利が上がると、ローン返済額も増加します。
この場合の対策として、借り換えと繰り上げ返済の2つがあります。
まず1つ目の借り換えとは、今ローンを組んでいる金融機関からそれよりも金利が低い金融機関のローンに乗り換えることです。
ただし、借り換えをする時は金利以外の各種費用も計算した上で検討し、場合によっては不動産会社や専門家に相談するべきです。
そしてもう1つの対策が、繰り上げ返済です。
もし資金に余裕があれば、金利が上昇しはじめた時に繰り上げ返済をして、金利上昇への対策をしておきましょう。
不動産を売却するときのリスク
最後に不動産を売却する時のリスクについて1つご紹介します。
流動性
不動産を売却する際はすぐに売却できないことも多く、一般的には3~6ヶ月かかるといわれています。
- 空室率が低い
- 管理がされている
などの好物件は比較的売却しやすい傾向にありますので、購入する前の判断基準としておさえておきましょう。
売却までかかる時間も踏まえて、資産運用の計画を立てておくのも重要なポイントです。
資産運用で失敗したくないなら不動産投資のリスクについても知っておきましょう!
今回は、不動産投資で資産運用したときのリスクについてご紹介しました。
不動産投資でリスクという言葉を見ると投資額も大きいぶん不安になるかもしれませんが、資産運用というものはリスクとリターンがセットです。
失敗したくない人ほど資産運用で起こりうる危険についてたくさん知っておくことで対策ができるようでしょう。
リスクを理解して、不動産投資で失敗しないように資産運用してください。
それでも不安な方はまず少額の不動産投資から資産運用を始めてみることをおすすめします。
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