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不動産投資では物件の老朽化を抑えるために修繕費が発生しますが、実際いくらくらいかかるかご存知でしょうか。
修繕費はいくつかの種類に分けることができ、それぞれ発生する時期や規模が異なってきます。
今回は不動産投資の初心者向けに不動産投資の修繕費はいくらかかるのか、また費用を安く抑えるコツについて詳しく解説していきます。
これから不動産投資を始めようとお考えの方、特に中古物件への不動産投資をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
不動産投資でかかる3つの修繕費とは
不動産投資でかかる修繕費は発生する時期や規模によって、以下の3つに分けることができます。
- 小規模修繕
- 修繕予防
- 大規模修繕
それぞれいくら必要になるのか、また発生する時期などの違いについて解説していきます。
1.小規模修繕
『小規模修繕』とは3年程度の周期で必要になる修繕、もしくは20万円未満の修繕を指します。
小規模修繕は小さな補修や原状回復するための修繕であり、退去時のクリーニングや設備・内装の修理、共用部分における軽度の修繕が含まれます。
小規模修繕を実施することで、「一人ひとりの入居期間を長くする」、「新しい入居者をスムーズに確保する」ために重要となります。
2.修繕予防
『修繕予防』とは建物に大きな欠陥が発生する前に対処するために費用であり、シロアリの検査や外壁・屋根などの建物の検査が含まれます。
1年に1回程度の周期で検査がベストです。しかし、「将来的に大規模修繕をするから」という理由でこまめな検査を怠ると、いつの間にか建物の劣化が進み、大規模修繕のタイミングで多額の費用がかかってしまう恐れもあります。
大規模修繕にかかる費用を抑えるためにも、定期的に建物の検査をして修繕予防する必要があります。
3.大規模修繕
『大規模修繕』とは、10～15年程度の周期で必要になる比較的規模の大きい修繕を指します。
合計で100万円程度の資金が必要になるので、資金不足を防ぐためにも計画的にお金を貯めていかなければなりません。
また、建物の劣化は年数を重ねるごとに早まっていくため、大規模修繕も回数を重ねるごとに費用が高くなる傾向があります。
そして、工事にも数ヶ月の期間が必要な上に、業者の選定から工事に着手するまで準備期間もそれなりの時間を要するため、十分な資金の確保と同時に長期的な計画を立てることが大事になります。
主な修繕の目安
下記は、主な修繕内容と周期、費用の目安です。
| 修繕内容 | 周期 | 費用 |
| 防錆工事 | 約5年 | 約4,000円 |
| 屋根・ベランダ等の防水工事 | 約15年 | 数千～1万円程度/㎡ |
| 外壁工事 | 10～15年 | 数千～3万円程度/㎡ |
| エアコンの交換 | 約10年 | 約10万円/台 |
| 給湯器の交換 | 約10年 | 約10万円/台 |
| 給水管・排水管工事 | 約25年 | 軽度の補修なら15万円程度 交換する場合は40万円程度 |
| 給水ポンプの交換 | 10～15年 | 約150万円 |
それぞれの周期と費用から修繕費が必要になる時期と金額を計算し、長期的な資金計画を立てる際の目安としましょう。
初心者こそ知っておくべき！不動産投資でかかる修繕費を安く抑えるコツとは
次に、不動産投資でかかる修繕費を安く抑えるコツについて以下の3つをご紹介していきます。
- 自分で工事業者に発注する
- 相見積もりをする
- 保険を活用する
1.自分で工事業者に発注する
1つ目のコツは、自分で工事業者に発注することです。
修繕を依頼する方法は、
- 管理会社に依頼する
- 自分で直接工事業者に発注する
の2つの方法がありますが、自分で直接工事業者に発注することで費用を安く抑えることができます。
なぜなら、管理会社に依頼して修繕をするとなると不動産投資をしているオーナーの負担は減りますが、管理会社に対して支払われる仲介料が取られる分、負担費用が高くなります。
一方で、自分で工事業者に発注すると費用が安く抑えられるというメリットはありますが、自分で業者を比較して選定し修繕内容等を整理して発注しなければいけないので、それなりに労力を要します。
そのため、費用を抑えたいという方は自分で工事業者に直接発注するのが良いですが、発注にかかる負担を減らしたいという方は管理会社に任せてしまうのが良いでしょう。
2.相見積もりをする
2つ目のコツは、相見積もりをすることです。
業者によっても工事費用は異なってくるので、複数の業者で相見積もりをとって価格や実績などを比較してから決めることをおすすめします。
3.保険を活用する
3つ目のコツは、保険を活用することです。
修繕が必要になる原因は、経年劣化だけでなく自然災害による被害も含まれます。
自然災害が近くの土地で起きた場合は大規模な修繕が必要になる可能性も高くなるので、保険を活用して自然災害に備えるのも選択肢の一つとなります。
初心者は資金不足に注意！修繕費がいくら発生するのか計算して万全な不動産投資を
今回は初心者の方に向けて、不動産投資の修繕費と安く抑えるコツについて解説しました。
不動産投資では建物の価値を維持するために定期的な修繕が不可欠となり、それに伴って修繕費も発生しますが、必要以上に費用をかけすぎると利回りが悪化してしまいます。
そうならないためには、定期的に建物の状態を検査することが大事になってきます。
不動産投資をこれから始める初心者の方はとくに資金不足に注意しながら、費用を安く抑えて万全な状態で不動産投資をしていきましょう。
