目次
不動産投資を始めたいけど、初期費用がいくらかかるのかわからないという方もいらっしゃるかと思います。
不動産投資における費用を正確に計算することができれば、運用計画も正確に立てることができ、安定した資産運用へと繋がります。
今回は不動産投資を始める際にどのくらい初期費用が必要になるのか、そして初期費用を抑える方法についてご紹介します。
少しでも費用を抑えて不動産投資を始めたい方は最後まで読んでみてください。
「不動産投資を始めるにはいくら必要？」初期費用について解説
まず、不動産投資を始める際にかかる初期費用は、以下の通りです。
そして、不動産投資の初期費用には経費に計上できるものとできないものがありますので、今回は2つに分けてご紹介していきます。
| 経費に算入できる |
|
| 経費に算入できない |
|
経費に算入できる初期費用
はじめに、経費に算入できる費用からご紹介していきます。
登録免許税
不動産投資で中古物件を取得した場合は所有者移転登記によって所有権を売り主から買い主に移転する手続きが必要になり、新築物件を取得した場合は所有権の保存登記が必要になってきます。
これらの登記の種類と計算方法に関しては以下のように定められております。
| 登記の種類 | 税率(本則) |
| 所有権移転登記(土地) | 固定資産税評価額×2.0% |
| 住宅用家屋所有権保存登記(新築物件) | 固定資産税評価額×0.4% |
| 住宅用家屋所有権移転登記(中古物件) | 固定資産税評価額×2.0% |
| 抵当権設定登記 | 借入額×0.4% |
上記の抵当権設定登記では、ローンを組んで不動産を取得した場合に必要になります。
課税される対象が、不動産の売買価格ではなく固定資産税評価額である点にも注意しましょう。
なお、現在は軽減措置を受けることができ、下記のように税率が引き下げられる場合がありますが、軽減措置を受けるためにはそれぞれ条件があるので、自分が不動産投資をする物件が要件を満たしているかどうかを確認するようにしましょう。
- 所有権移転登記(土地)2.0%→1.5%
- 住宅用家屋所有権保存登記(新築物件)0.4%→0.15%
- 住宅用家屋所有権移転登記(中古物件)2.0%→0.3%
印紙税
不動産投資の取引では不動産の売買契約書やローンを借り入れする際の金銭消費賃貸契約書等で印紙税を納める必要があり、それぞれ契約書に規定の印紙を貼付することによって納税し、納税額は契約書に記載されている金額によって税額が決定します。
| 記載金額 | 不動産売買契約書 | 金銭消費賃貸契約書 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 1000万円以下 | 5,000円 | 10,000円 |
| 5000万円以下 | 10,000円 | 20,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 | 60,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 | 100,000円 |
また、印紙税に関しても不動産売買契約書及び工事請負契約書において2022年(令和4年)3月31日まで軽減措置が適用されておりますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得したときにかかる税金で、「固定資産税評価額×税率」で算出することができます。
税率に関しては以下の通りです。
| 宅地 | 4% |
| 住宅 | 4% |
また、こちらも2021年(令和3年)3月31日までに取得された土地や住宅に関して軽減措置が適用される場合がありますので、各自治体で確認をするようにしましょう。
司法書士報酬
登記に関する申請を行う際は手続きが複雑であるため、基本的に司法書士に依頼します。
このとき、司法書士に対して報酬を支払う必要があり、料金の目安は所有権移転登記で約4～6万円となっておりますが、司法書士事務所によって料金は異なるので依頼する際は事前に確認するようにしましょう。
ローン事務手数料
金融機関でローンを組んで不動産投資を行う場合は、ローン事務手数料を支払う必要があります。
ローン事務手数料には「定額型」と「定率型」の2種類があり、定額型の場合は約3万円、定率型の場合は借入金額に対して約2%が相場となっております。
ただし、こちらも金融機関によっていくら必要になるかは異なりますので、ローンを組んで不動産投資をする際は事前に確認するようにしましょう。
ローン保証料
ローンを組む際は保証人を立てる必要がありますが、不動産投資ローンの場合は金額や借入期間が大きいので保証会社を保証人とすることが多いです。
また、ローン保証料の支払いには、一括で支払う場合と月々の返済額に金利を上乗せして支払う場合があり、金額や利率は借り主の信用や借入期間などによって異なってきます。
まずは審査をしてもらってからどの保証会社にするか決めるようにするべきです。
火災保険料
不動産投資では火事や地震などの自然災害によるリスクが大きく、このようなリスクを抑えるために火災保険や地震保険に加入する必要があります。
火災保険料に関しても物件の構造などによって料金は異なり、複数の会社から見積もりをとって比較してから決めるようにしましょう。
また地震保険は火災保険と一緒に加入しなければならず、地震保険のみの加入はできませんのでお気をつけください。
経費に算入できない初期費用
次に経費に算入できない費用をご紹介します。
不動産仲介手数料
不動産取引における仲介手数料は以下のように定められており、仲介手数料には上限が定められています。
| 取引物件価格 | 仲介手数料の上限 |
| 400万円超 | 取引物件価格×3%+6万円+消費税 |
| 200万円超、400万円以下 | 取引物件価格×4%+2万円+消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格×5%+消費税 |
あくまで上限額なので、上記の金額よりも安い仲介手数料で取引をしてくれる不動産会社もあります。
また、不動産会社が売り主として物件を売っている場合やデベロッパーが売り主である新築物件の場合は仲介手数料がかからないことも多いです。
固定資産税・都市計画税
固定資産台帳に記載される所有者は売買されるたびに書き換えられるのですが、固定資産税や都市計画税の課税対象者となるのは毎年1月1日に固定資産台帳に記載されている人になります。
そのため、売り主がすでに支払ってしまっていることも多く、物件の引渡し日以降の分の納税額に関しては、買い主が売り主に対して納税額を支払うことで負担するという契約になることが多いです。
計算方法には「不動産価格(固定資産税評価額)×1.4%」で求めることができ、納税時期に関しては市町村によって異なります。
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不動産ファンドの詳細については、以下の記事をご確認ください。
【初心者必見】少額ではじめる不動産ファンドの基礎について徹底解説
不動産投資をしたい物件でいくら初期費用が必要なのか計算してみましょう！
不動産投資を始める際にかかる初期費用と、初期費用を抑える方法についてご紹介しました。
不動産投資は他の資産運用よりも初期費用が高いというイメージがお持ちの方も、実際にいくら初期費用がかかるのか、または計算方法について知らなかった部分も多かったと思います。
不動産投資を始める際は、取得しようと考えている物件はどのくらいの費用がかかるのか計算してみましょう。
費用を抑えたい場合は少額でできる不動産投資もありますので、ぜひご自身の投資資金に合わせて不動産投資を始めていってもらえればと思います。
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