不動産投資は節税効果が高い資産運用とも言われますが、不動産投資と税金は切っても切れない関係です。

税金について把握しておくことで収支の予測を正確にでき、一方で税金について知らないと追徴課税などの思わぬ出費を招いてしまいます。

そこで今回は、不動産投資で一軒家やマンション、土地などを購入した際に焦点を当て、どのような税金が必要になるのかについて解説していきます。

不動産投資の基礎知識となる内容ですので、これから不動産投資を始めようと考えている方はぜひ最後までチェックしていきましょう。

不動産投資で必要な基礎知識!購入時にかかる税金について解説

不動産投資において、不動産を取得したときにかかる税金には以下の3つがあります。

  1. 登録免許税
  2. 印紙税
  3. 不動産取得税

1.登録免許税

登録免許税は、不動産投資で取得した不動産の所有権を登記する際に課される税金です。

登記するには建物についてや所有者の氏名、住所を記載する必要があり、登記をすることで取引の際にトラブルが起きたとしても権利を明確に主張することができ、安全性を保つことができます。

つまり、登記をすることで「私がこの不動産を所有しています」ということを公示する役割を果たしています。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法は『固定資産税評価額×税率』によって求められます。

税率については以下の通りです。

所有権移転登記(土地を購入する時) 2.0%
住宅用家屋所有権保存登記
(新築建物を購入する時)
0.4%
住宅用家屋所有権移転登記
(中古建物を購入する時)
2.0%

現在、土地においては2021年(令和3年)3月31日までに登記を行なった場合、税率が2.0%から1.5%に引き下がり軽減措置が適用されます。

建物については自己居住用のみが軽減措置の適用ですので、アパートを購入する際など、不動産投資目的の建物を購入する際は軽減措置を受けられません

2.印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書などの一定の文書を作成するときに課され、契約書等に収入印紙を貼付することによって納税します。

  • 売買契約書
  • 建物の建築請負契約書
  • 土地賃貸借契約書
  • 金銭消費賃貸借契約書

などが課税される文書に該当し、記載された金額によって税額が変わります。

印紙税の税額

印紙税の税額については以下の通りです。

記載金額 本則での税額 軽減後の税額
500万円超 1000万円以下 1万円 5,000円
1000万円超 5000万円以下 2万円 1万円
5000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円

出典:「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について|国税庁

こちらも、2022年(令和4年)3月31日までに作成かつ契約金額が10万を超える不動産売買契約書の印紙税には軽減措置が適用され、上記の図表右側の『軽減後の税額』を納付することになります。

3.不動産取得税

不動産取得税は不動産を売買、贈与、建築したときに課される税金です。

ただし、相続した場合のみ不動産取得税は免除されます。

不動産取得税は地方税であるため、不動産を取得後に各都道府県からの納税通知書が届き、納税通知書に記載されている税額を金融機関に納付します。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は『不動産の課税標準額(不動産の価格)×税率』によって求められます。

不動産の課税標準額については不動産投資で売買したときの時価ではなく、各市町村が固定資産税の基準としている固定資産税評価額という公的な価格が適用されるので注意しましょう。

また、固定資産税評価額の目安について、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は時価の5~6割程度とされています。

不動産取得税の税率に関しては以下の通りです。

宅地 4%
住宅 4%
【軽減措置 ※2021年(令和3年)3月31日迄】
住宅 課税標準額×3%
宅地 課税標準額×1/2×3%
住宅以外の家屋 4%

税率については原則4%ですが、不動産取得税においても現在は軽減措置により標準税率が軽減されており、2021年(令和3年)3月31日までに取得された土地や住宅は税率が3%となり、宅地(建物を建てるための土地)については、2021年(令和3年)3月31日まで課税標準額が1/2となる特例が適用されます。

ただし建物と土地の両方に軽減措置が適用されるのは自己居住用のみの場合であり、不動産投資目的の場合は建物には適用されず、土地のみが軽減措置の対象となります。

不動産取得税における注意点

不動産取得税における注意点について2点ご紹介します。

  1. 不動産を取得してから納税通知書が届くのはおおよそ半年~1年半の間
  2. 賃貸住宅を新築した場合と分譲住宅を新築した場合では納税する時期が異なる

まず不動産を取得してから納税通知書が届くのはおおよそ半年~1年半後になります。

そのため、前もって資金を準備しておかないと忘れた頃に納税通知書が届くという事態にもなりかねませんので注意が必要です。

次に、賃貸住宅を新築した場合と分譲住宅を新築した場合とでは納税する時期が異なります。

なぜかというと、新築の賃貸物件を取得した場合は”借り主が一番初めに使用した日“が取得日となるのに対して、新築の分譲住宅を取得した場合は”物件を購入した日“が取得日となるからです。

このように新築物件を購入した場合は、物件の種類によって取得日が異なり、同じように納税する時期も異なるので気をつけましょう。

また、新築の賃貸物件を購入して、完成日から6ヶ月経過しても借り主が決まらなかった場合は、完成日から6ヶ月後が取得日とされますので不動産投資を始めた際に確認しておくようにしましょう。

不動産投資の基礎!購入時に必要な税金は事前に準備しておこう!

不動産投資をはじめる際にかかる税金について解説しました。

今回解説したように不動産投資をはじめる方は購入時に税金がかかってきますが、税金の種類によっては税率や税金が軽減される場合もあります。

しかし、不動産投資に関する税金の知識を身につけておかないと、節税効果を最大限に活用することができません。

効率よく運用するためにも不動産投資と税金の関係性についての基礎知識を身につけながら、資産運用を始めていきましょう。

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