目次
不動産投資というと、金融機関から融資を受けてはじめるというイメージがありますが、一括で支払い無借金で不動産投資をはじめる方もいます。
あなたはローン有りの場合と無しの場合ではどんな違いが出てくるかご存知ですか？
ローン有りの場合と無しの場合の違いがよく分からないという方のために、今回は不動産投資を行う際のローンに焦点を当ててご紹介します。
ローン有り無しでそれぞれメリットやデメリット、リスクなどについてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
ローン有りで不動産投資をはじめるメリットは3つ
まずはローン有りで不動産投資をはじめる場合のメリットを3つご紹介します。
少額の自己資金で高額な資産を手に入れることができる
1つ目のメリットは、「少ない自己資金で高額な資産を手に入れることができる」です。
いわゆる”レベレッジ効果”と呼ばれるもので、自己資金が少なくても融資を借りることでその何倍もの資産を手に入れることができます。
例えば、500万円の自己資金があったとして、自己資金のみで不動産投資をするとなると500万円分の資産しか手に入れることができません。
しかし、自己資金の500万円を頭金として3,000万円分の融資を借りることができれば、3000万円分の資産を手に入れることができます。
高額な資産を手に入れられればそこから得られる利益も増えますので、上手く運用していけばより短期間で早く資産を増やすことが可能です。
不動産投資のレバレッジは他の投資と比べると高い部類に入りますし、そもそも投資をする際に融資を借りることができない商品もあります。
ローン有りで投資をはじめられれば、少ない自己資金でより大きな資産を手に入れられるので大きなメリットとなるでしょう。
万が一のことがあっても家族にローン完済済みの不動産を残すことができる
2つ目のメリットは、「借主に万が一のことがあっても家族にローン完済している不動産を残すことができる」です。
不動産ローンを借りると一般的には団体信用生命保険、通称「団信」に加入することになります。
団信に加入すると、借主が完済前に事故や病気などで万が一亡くなったとしても、残債は保険金で清算されるので、残された家族への負担がなくなります。
かつ、家族は借主が所有していた物件をそのまま運用することができるので、その後の生活面を支える助けにもなるでしょう。
より早く資産を増やすことができる
3つ目のメリットは、「より早く資産を増やすことができる」です。
収益の金額は、｢保有している資産額｣×｢利回り｣で決まりますので、保有している資産が多ければそれだけ収益も多くなります。
試しに500万円の自己資金のみで不動産投資をはじめた場合と、自己資金500万円+借入金2500万円、借入期間30年間、金利2.5%で融資を受けたとしましょう。
不動産投資の利回りは5%とします。
| 投資資金 | 借入金返済額/年間 | 収益/年間 | |
| 有り | 500万円(自己資産) | 無し | 25万円 |
| 無し | 3,000万円 (自己資産500万円+借入金2,500万円) |
118万5360円 | 31万4640円 |
このように自己資金のみで不動産投資をする場合よりも、融資を借りて不動産投資をしたほうが収益が大きくなります。
つまり、融資を借りてより収益性の高い物件を手に入れることができれば、借入金の返済分を差し引いたとしても、自己資金のみで不動産投資する場合より収益が多くなります。
なので、早く資産を増やすことができ、それに伴って収益もだんだんと増やしていくことができるでしょう。
ローン有りで不動産投資をはじめるデメリットは3つ
もちろんローンを借りて不動産投資をすることにはリスクも存在しますので、デメリットに関しても3つご紹介しておきます。
利息分の支払いが増える
1つ目のデメリットは、「利息分の支払いが増える」です。
自己資金のみで不動産投資をしたときよりも、借入金の返済に金利が発生するので、利息分の支払いが増えることになります。
低金利で借りたり、借入期間を短くしたりすることができればそれだけ返済額も減らすことができますが、金利上昇リスクを忘れてはいけません。
上記のメリット3でご紹介した例でいうと、合計で約1,000万円もの利息を返済することになります。
なので、綿密に収支計画を立て、それに沿った不動産投資を行うことが重要です。
融資を借りるまでに時間がかかる
2つ目のデメリットは、「融資を借りるまでに時間がかかる」です。
新築の場合は不動産会社と金融機関が提携していることが多く、その提携している金融機関で融資を組むことになりますが、中古物件になると不動産会社の提携している金融機関で融資を借りることが少なくなります。
なので、自分で金融機関を探し、融資を借りる必要があるので、それに伴う手間と時間がかかってくるでしょう。
空室が増えると自己負担で返済しないといけない
3つ目のデメリットとして、「空室が増えると自己負担で返済しないといけない」です。
不動産を売却してもローンの返済を処分することはできないので、物件を購入しても入居者をあまり確保できず空室の場合、物件を売却してもローンは払い続けなければなりません。
また物件を売却すると、次に不動産投資をするまでは家賃収入が入ってこないので、次の物件を取得するまでは、自己負担で返済することになります。
このような残債リスクを減らすためにはやはり、不動産を購入する前に立地や物件の状態等しっかりと調査するようにしましょう。
ローン無しではじめたい方は少額ではじめることができる不動産投資がおすすめ！
今回は、不動産投資のローン有りと無しの場合におけるそれぞれのメリット・デメリットをご紹介しました。
利息や元本の支出、レバレッジについても多くの違いが生まれてきます。
ローン有り、無し、それぞれの不動産投資は一長一短なので、メリットだけでなくデメリットとのバランスをよく考えていきましょう。
自己資金はあまりないけれど、ローンを借りて不動産投資をすることに不安がある方は少額での不動産投資がおすすめです！
少額の不動産投資について知りたい方は以下の記事もぜひチェックしてみてください！
→初心者投資家でも安心して始められる「不動産ファンド」の内容とは
