みなさんは利回りについてしっかり考えられていますか？

不動産投資をおこなう際に、金融商品の安全性・収益性・流動性といった3つの視点を加えることで、より効率的に資産運用することができます。

ですが、大事なこととわかっていても、計算が難しくどのくらいの数値を目標にすればいいのかなど、難しく感じてしまいますよね。

そこで今回は、不動産投資の利回りについてご紹介していきます。

きちんと計算できるようになれば安定した収益にも繋がりますので、ぜひ参考にしてみてください！

金融商品の視点から見る！不動産投資における利回りの計算方法

不動産投資以外の金融商品でも用いられるので言うまでも無いかもしれませんが、利回りとは投資した資金に対して得られた収益の割合を表した数値のことです。

不動産投資では、1年間で得られた家賃収入と物件価格のみで計算する表面的な数値と、家賃収入と物件価格に加え管理費や手数料などの経費も計算に含めた実質的な数値の2つがあります。

それぞれの計算方法は以下のようになります。

表面利回り=(1年間で得られた家賃収入÷物件価格)×100

実質利回り={(1年間で得られた家賃収入-1年間でかかった支出)÷物件価格}×100

5000万円の不動産に投資した場合の計算例

物件価格5000万円、家賃15万円/月(年間180万円)、年間支出30万としたときを例に計算してみましょう。

・表面利回り
(180万円÷5000万円)×100=3.6%

・実質利回り
{(180万円-30万円)÷5000万円}×100=3.0%

2つの計算結果を見るとおわかりいただけると思いますが、表面的な数値と実質的な数値は異なります。

また、管理費や手数料にあわせて修繕費などもかかるため、実際の収益は年ごとに変化します。

不動産投資に限らず、利回りは高いほうが効率いい

不動産投資に限ったことではありませんが、利回りが高いほうが効率よく運用することができます。

仮に元本200万円を投資し、利回り2%と5%でそれぞれ15年運用したとしましょう。

2%で運用した場合 5%で運用した場合
1年目 204万円 210万円
2年目 208万円 221万円
3年目 212万円 230万円
︙ ︙ ︙
15年目 269万円(約1.3倍) 416万円(約2倍!!)

 

ご覧のように、数値が高いほうが効率よく投資したお金を回収できるのがわかります。

不動産投資において理想的な利回りの数値は？

2018年10月に行われた不動産投資家調査によると、都内の賃貸住宅において、港区・品川区・目黒区・大田区の4区からなる城南地区の期待利回りはワンルーム4.4%/ファミリー向け4.4%、墨田区・江東区などからなる城東地区はワンルーム4.4%/ファミリー向け4.7%となっています。

これらの数値は、(投資家が購入後に期待する家賃収入÷不動産価格)×100を計算したもので、理想の数値を表します。

【東京以外の都市】
・札幌
ワンルーム5.5%、ファミリー向け5.7%
・仙台
ワンルーム5.5%、ファミリー向け5.7%
・さいたま
ワンルーム5.3%、ファミリー向け5.5%
・千葉
ワンルーム5.3%、ファミリー向け5.4%
・横浜
ワンルーム5.0%、ファミリー向け5.0%
・名古屋
ワンルーム5.1%、ファミリー向け5.2%
・京都
ワンルーム5.2%、ファミリー向け5.3%
・大阪
ワンルーム4.9%、ファミリー向け5.0%
・神戸
ワンルーム5.2%、ファミリー向け5.3%
・広島
ワンルーム5.8%、ファミリー向け6.0%
・福岡
ワンルーム5.2%、ファミリー向け5.3%

全国的に見て、個人で投資する場合は大体5%が理想とされます。

ただし、都市と地方、新築と中古などによって数値が10%以上異なる場合もあるので、不動産投資をする地域・物件の築年数などによって理想とする数値が異なることも留意しておきましょう。

金融の落とし穴に注意！不動産投資において利回りが高いときの注意点

不動産投資で、利回りが異常に高いときには注意が必要です。

まず1つ目の理由として、上記でも記載しましたが、表面的な収益性は高いが実質的な収益性は低いということが考えられます。

  • 管理費や手数料で多額な支出が必要
  • 空室状態になることが多い
  • 住人が今後退去することが、すでに決まっている

などの理由によって、賃料は高いがそれ以上に支出も多いため、表面的な収益と実際の収益に大きな差がある場合もあります。

上記にも述べたように、実際の収益は年ごとに変化するので、不動産投資会社は表面的な数値を用いて広告を出します。

ですので、投資する前に表面的な収益性だけでなく、管理費や手数料などの経費を含めた実質的な数値も必ず調べるようにしましょう。

次に2つ目の理由として、流動性が低いということが考えられます。

地方の不動産は数値が比較的高い傾向が見られますが、人口減少・都会への人口流入が続いている日本において地方の不動産は空室になるリスクが高く、次の買い手がなかなか見つからないといったことも考えられます。

また、反社会勢力や新興宗教団体が入居している、築年数が長く家賃が下落するリスクがあるなどの理由によって、流動性が低いケースもあります。

不動産投資では、高い数値に釣られるのではなく、「なぜこのように高く設定されているのか」という、隠れたリスクを考えてから投資するようにしましょう！

金融商品にはない落とし穴に注意して不動産投資をしよう！

利回りが高い物件に投資したほうが効率よく収益をあげられることがわかっていただけたかと思います。

不動産投資では投資するまでの情報収集が一番重要と言っても過言ではありません。

注意するべきマイナス要素もあるので、投資する前にしっかり確認して、賢く運用していきましょう。

高い収益で運用することができれば、より安定した資産を手に入れることができます！