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キャピタルゲインとインカムゲイン
不動産投資には幾つかの専門用語があり、初心者の場合その言葉を覚える必要があります。
今回はその中で「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」について説明したいと思います。
不動産投資においての利益が、キャピタルゲインとインカムゲインです。
【キャピタルゲインとは】
キャピタルゲインとは売却益のことです。
保有している不動産を、購入した金額よりも高く売却することができれば、その差額が利益となります。
その利益を「売却益」と呼び、それがキャピタルゲインです。
将来資産価値が上昇する物件を見極めて購入することで、キャピタルゲインを得ることができます。
もちろん、不動産投資初心者がキャピタルゲインを確実に得られる物件を即座に購入できるのは中々難しいでしょう。
物件は、信頼できる専門家や不動産会社からアドバイスを受けることが大切です。
不動産投資においては必ずしもキャピタルゲインを得られるとは言えません。
専門家や不動産会社からアドバイスを受けて物件を購入したとしても、徐々に購入金額を下回ることもあります。
それは世の中のさまざまな要因が原因である場合もありますし、自然災害が原因にもなります。
仮に売却金額が購入金額を下回れば、損失となり、それを「キャピタルロス」と言います。
日本がバブル期と呼ばれていた頃は、短期の不動産投資でキャピタルゲインを得ることができました。
しかし、最近では日本経済の低迷期と呼ばれているため、短期でキャピタルゲインを得ることは非常に難しいと言われています。
長期的な目で見て、いずれ資産価値が上昇するであろうと考えられる物件を選ぶことが大切です。
【インカムゲインとは】
インカムゲインとは家賃収入のことです。
購入したアパートやマンションに入居者がいる限り、家賃収入を得ることができることから、副業としてだけでなく、本業として投資をされる方が増えています。
上述したキャピタルゲインのように、大きな利益を得ることはできませんが、継続して確実な収入を得ることができるのがインカムゲインの魅力です。
インカムゲインを目的とした不動産投資の場合、長期的な保有をするのが一般的です。
安定したインカムゲインを得るためには、物件選びを慎重に行う必要があります。
住み心地が良く、利便性が高いとみなされる物件を選ぶことで、安定したインカムゲインを得ることができるでしょう。
利回り
不動産投資における利回りとは得られる見込み収益割合のことです。
良い物件とはどのようなものなのかと考えた時に、1つの指標として考えられるのが利回りという指標です。
年ベースでどれだけの利益を得られるのかを表したものであり「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
【表面利回りとは】
想定できる年間の家賃収入を購入した際の物権価格で割ったものを表面利回りと言います。
想定年間家賃収入総額を物件価格で割って出た金額に100をかけると、年間の収益を計算することが可能です。
不動産会社では、物件に対し表面利回りを表示していることが多いです。
ただ、表示されている表面利回りは、あくまで満室になった場合を想定してのものです。
そのため、必ずしもその金額が保証されるわけではないことを覚えておきましょう。
また表面利回りは、その物件にかかるさまざまな経費、管理費・固定資産税・都市計画税・修繕費・過際保険料などは考慮されていません。
それらの経費を考慮した利回りが「実質利回り」です。
【実質利回りとは】
実質利回りとは、物件の購入費用や諸経費に、年間にかかった経費を家賃収入から差し引いた金額を足して割ったものです。
想定年間家賃収入総額から諸経費を引きます。これをAとします。
物件価格と購入時の諸経費を足します。これをBとします。
ここでAをBで割って出た金額に100をかけると、年間に実質どれだけの利益を得ることができるのかを把握することができます。
実質利回りの高い物件は、回収スピードが早いと考えましょう。
不動産投資ローン
マンションやアパートの購入など、不動産投資を考えている方のためのローンが不動産投資ローンです。
ローンの借り入れには各金融機関によって年収制限や融資額割合、金利、連帯保証の有無などの違いがあります。
住宅ローンは自分や家族が住むための家を購入したり家を建てたりする際のローンのため、金利が低く設定されていることが多いのですが、不動産投資ローンについては、返済リスクが高いと認識されているため、金利が高く設定されています。
仮に空室が目立ち家賃収入が見込めなくなってしまった際、返済が遅れる、返済が難しいなどの状況に陥ります。
金融機関としてはそういった事情を踏まえ金利を高くしています。
【不動産投資ローンのメリット】
- 気に入った物件をすぐに購入できる
不動産投資ローンの最大のメリットが、気に入った物件をすぐに購入できることです。自己資金が貯まるまで待つとなるとかなり大変です。しかし、不動産投資ローンならそれを待たなくてもすぐに不動産投資を始めることができます。 - 高額な物件でも購入できる自己資金が少ない場合、その範囲内で良い物件を購入することは中々難しいものです。しかし、不動産投資ローンであれば、少ない自己資金であっても高額な物件を購入することができます。資産価値の高い物件ほど価格が高いものです。不動産投資ローンを使えば、資産価値の高い物件を購入することができます。
【不動産投資ローンのデメリット】
- ローン返済が厳しくなる可能性がある
アパートやマンションは必ずしも満室になるとは限りません。空室が目立つようになると、家賃収入が減りローンの返済が厳しくなってしまう可能性があります。仮に家賃収入減でローンの支払いがそれだけでは厳しい場合、自己資金で返済する必要があります。 - ローンの残債が残ってしまう恐れがある所有している不動産を売却する際、売却金額がローンの残債金額を下回る可能性があります。何らかの事情で急遽不動産を売却しなくてはならなくなった際に起こりやすいでしょう。ローンの残債金が有る場合は、自己資金で支払わなくてはなりません。
- 自己破産の可能性自己資金もなくローンの返済が出来なくなった場合は、自己破産や任意整理が必要になることもあるかもしれません。
まとめ
不動産投資を始める前には色々な事情を知っておく必要があります。
売却益、家賃収入、利回りなど全てを理解した上で不動産投資を始めましょう。
また、不動産投資ローンを考えている方は各金融機関の金利についても調べる必要があります。
できるだけ金利の低い金融機関を選ぶこと不動産投資においては大切でしょう。